6月19日，碧桂園服務成功登陸港股，股價高開10港元，市值突破250億港元。從披露以介紹方式獨立上市的消息到股份上市交易，這家公司只用了短短三個月時間。有分析人士指出，因為不涉及融資，介紹上市等待時間短，有利于上市公司盡快在資本市場上確立公允價值，同時也折射出碧桂園服務實力雄厚、主營業(yè)務運營良好，可以完全依靠自有資金實現上市后的擴張需求。

    實際上，碧桂園服務的確是目前現金最多、最賺錢的物業(yè)上市公司。招股書顯示，2017年，碧桂園服務的收入為31.2億元，現金及現金等價物達26.34億元，凈利潤為4.4億元。在2018年中指院發(fā)布排名中，碧桂園服務經營績效名列第一。

    據了解，在平均估值只有10倍左右的港股市場里，物業(yè)上市公司的市盈率卻可高達30倍以上，而且今年以來股價走勢大幅領跑恒生指數，碧桂園服務上市首日的市盈率也一度突破50倍。研究機構認為，輕資產、高成長、抗風險能力強的行業(yè)特性，受益于消費升級以及行業(yè)整合，未來十年，整個物業(yè)管理市場的服務面積和服務單價都將是單邊上升的，市場規(guī)模剛性上升，物業(yè)龍頭企業(yè)可以輕松實現20%-30%的年收入增長，利潤的增長更是會超過收入的增長。

    國海證券指出，當前物業(yè)管理行業(yè)處于高速發(fā)展、集中度快速提升的跑馬圈地階段，具備良好資源儲備、加速擴張及品牌優(yōu)勢的龍頭公司有望持續(xù)領跑。

    適合“有錢人”的介紹上市

    2018年3月19日，碧桂園在港交所發(fā)布公告稱，公司建議分拆集團物業(yè)管理業(yè)務及在聯交所主板以介紹方式獨立上市，碧桂園服務就申請碧桂園服務股份于聯交所主板上市及獲準買賣，聯交所已確認公司可進行建議分拆。

    介紹上市被認為是適用于“有錢人”的上市方式。跟IPO不同，介紹上市并非把融資需求當做上市的主要目的，因此無需公開招股和發(fā)行新股，相應的準備時間也比IPO短很多，可以在一年內完成。其優(yōu)點是上市與融資分離、靈活性強、程序簡便和等待時間短。但同時，對股票供應與交投量要求比較高。

    從招股書上顯示的信息來看，碧桂園服務確實底氣十足，主營業(yè)務持續(xù)高速增長，盈利能力突出，現金儲備充裕。據了解，2015年-2017年，公司的營業(yè)收入分別為16.7億元、23.6億元以及31.2億元，2016年和2017年收入增幅分別為41%、32%。公司近三年毛利分別為5.1億元、8億元、10.36億元，同比增幅分別為57%和29.5%。公司2015年到2017年凈利潤分別為2.2億元、3.5億元以及4.4億元，同比增幅分別為59%以及26%。

    根據中指院的資料，該公司于2016年實現的收費管理面積每平方米凈利潤總額在物業(yè)服務百強企業(yè)前十名當中排名居首。而從2017年各大物業(yè)上市公司的財報來看，碧桂園服務的凈利潤仍是最高的。

    除了最會賺錢外，該公司還是口袋里現金最多的物業(yè)上市公司。2015年-2017年，碧桂園服務的經營活動所得現金凈額穩(wěn)步上升，年末現金及現金等價物分別為5.9億元、17.74億元及26.34億元。

    行業(yè)領先的盈利表現根植于碧桂園服務的強大品牌優(yōu)勢及物業(yè)管理規(guī)模，多樣化的物業(yè)管理組合及服務類型，遍布各線城市的地段組合，和強大的社區(qū)環(huán)境服務平臺營運及創(chuàng)收能力。

    截至2018年4月30日，該公司的合同管理總面積約3.654億平方米，覆蓋超過中國28個省、市及自治區(qū)的260多個城市。

    PE30倍的投資邏輯

    今年以來恒生指數和物業(yè)上市公司冰火兩重天的股價走勢，印證了碧桂園服務快速上市決策的正確性。2018年以來，恒生指數走勢低迷，從1月份的約33000點一路下探至目前的約30000點，下跌近10%。而物業(yè)上市公司卻是一枝獨秀，中海物業(yè)、綠城服務、彩生活、雅生活服務均保持著不斷上揚的趨勢，股價漲幅最低也有25%，高的則超過60%。

    也因此，在平均估值只有10倍左右的港股環(huán)境里，港股物業(yè)公司的市盈率普遍高達30-40倍，中海物業(yè)、綠城服務、雅生活服務和彩生活基于2017年每股收益的靜態(tài)市盈率分別為30.97倍、47.64倍、53.47倍和26.28倍。

    “一個行業(yè)逐漸形成板塊的時候，會逐漸被市場認知，估值就有一個逐漸提高的過程。”一位分析師如此表示。

    而近幾年，隨著中國房地產市場波動的加劇以及行業(yè)增長天花板的逼近，物業(yè)管理行業(yè)將形成另一片藍海已成為業(yè)內共識。有分析認為，基于物業(yè)管理行業(yè)的非周期性特征，未來十年，整個物業(yè)管理市場的服務面積和服務單價都將是單邊上升的，因此市場規(guī)模將剛性上升。

    摩根士丹利最新發(fā)布的研究報告指出，即便自3月份起，4家物管行業(yè)上市公司的股價上升約30%，但對該板塊仍維持“吸引”看法，因為這個行業(yè)具備防守本質，較少受政策收緊影響，盈利增長可見度高。利率上升對行業(yè)反而是有利因素，因為大部分公司屬于凈現金狀態(tài)。

    根據該機構的測算，受益于行業(yè)增長、整合以及源于增值服務的利潤貢獻，預計在2017-2019年間，其覆蓋的主要物業(yè)公司將會有47%的EPS復合增長。

    在增長和盈利高度確定的背景下，房企分拆物業(yè)被認為是房地產白銀時代最受資本市場歡迎的創(chuàng)造之一。2015年10月，中海物業(yè)以介紹方式上市，股價穩(wěn)步上升，從1港元上漲到突破3港元。綠城服務上市不到兩年時間，股價從2港元上漲到最高突破8.3港元。今年2月份才登陸港股的雅生活已從9港元一路上漲到約16港元，創(chuàng)下歷史新高。

    背靠全球第一大房企，碧桂園服務引起了資本市場的高度關注，尚未上市交易便已攪動風云，刺激多家物業(yè)上市公司的股價拉出新高。有專家認為，在中國，物業(yè)管理板塊重要性正日益提升。作為龍頭之一，碧桂園服務的上市將進一步增強板塊效應，并成為板塊股價繼續(xù)上升的短期正面催化劑。

    龍頭領跑萬億藍海

    與瓶頸觸手可及的房地產開發(fā)行業(yè)不同，物業(yè)管理行業(yè)正處于蓬勃發(fā)展的美好時代。

    國海證券的一份研究報告顯示，在消費升級、存量物業(yè)面積持續(xù)增長的背景下，物業(yè)管理市場正處于快速增長的黃金發(fā)展期，預計到2030年行業(yè)潛在市場規(guī)模超過1.3萬億元，相比當前行業(yè)規(guī)模存在2倍以上成長空間。而目前行業(yè)競爭尚處于初始階段，龍頭企業(yè)的收入市場占比不到0.5%，整體呈現大行業(yè)、小龍頭的競爭狀態(tài)，未來一段時間內在消費升級、地產企業(yè)配套物管公司退出背景下，行業(yè)將會進入加速集中階段，擁有優(yōu)秀品牌且具備強擴張能力的龍頭公司將會享受行業(yè)成長及市場份額加速擴大的雙重成長紅利。在這一過程中，具備資源優(yōu)勢（在管面積儲備、項目擴張能力）、品牌（服務質量）優(yōu)勢的龍頭企業(yè)有望持續(xù)勝出。

    “在管面積的增長也是未來幾年中國地產企業(yè)所面臨最為確定的增長。我們沒有看到這個趨勢放慢的信號。在新房交付部分的物業(yè)管理權集中停下來之前，優(yōu)質物業(yè)公司提高市場占有率也并不需要依托資本的力量，冒杠桿的風險。”中信證券表示。

    背靠大樹好乘涼，目前物業(yè)管理行業(yè)排名前列的公司大部分背靠大型地產公司。以碧桂園服務為例，截至2017年12月31日，碧桂園集團在中國的土地儲備約為2.82億平方米，2017年全年，碧桂園集團新增的土地儲備規(guī)模位列中國開發(fā)商首位，這為碧桂園服務物業(yè)管理組合的持續(xù)增長及有關非業(yè)主增值服務業(yè)務的進一步發(fā)展提供明確的推動力。

    碧桂園服務的外拓步伐也在迅速加快。該公司向獨立第三方物業(yè)開發(fā)商提供物業(yè)管理服務的合同管理總面積，已從2015年底的770萬平方米增加到2017年底的4680萬平方米，復合年增長率高達147.4%。

    為實現物業(yè)管理組合及收入來源的多元化，碧桂園服務還表示將通過加強與各業(yè)務伙伴的戰(zhàn)略合作為日漸增多的非住宅物業(yè)（如商業(yè)物業(yè)、產業(yè)園、科技園、教育機構、高速公路服務站、特色小鎮(zhèn)、長租公寓以及政府及公共設施）提供全面物業(yè)管理服務。并尋求選擇性投資國內其他物業(yè)管理公司，與其聯盟或對其進行收購。