“租房市場(chǎng)有明顯的淡旺季之分，普通住宅買賣在春節(jié)、五一、十一黃金周等特定節(jié)點(diǎn)前后也有成交量和成交價(jià)上的區(qū)分，存在一定的周期性。但是，學(xué)區(qū)房沒(méi)有。”多位學(xué)區(qū)房中介銷售人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

    中國(guó)證券報(bào)記者走訪北京西城區(qū)、海淀區(qū)、東城區(qū)等多個(gè)知名學(xué)區(qū)房片區(qū)發(fā)現(xiàn)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格整體平穩(wěn)，成交量并沒(méi)有受到疫情影響。不同片區(qū)的成交價(jià)出現(xiàn)一定的差異。其中，海淀區(qū)由于待售房源較多，整體價(jià)格平穩(wěn)；西城區(qū)則由于低總價(jià)房源較少，業(yè)主降價(jià)意愿小，在需求不減的情形下，價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲。此外，樓齡對(duì)議價(jià)空間影響較大。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心王小嬙表示，疫情只是延緩購(gòu)房需求釋放，并沒(méi)使購(gòu)房需求消失。盡管隨著“多校劃片”政策的推行，“學(xué)區(qū)房”概念在被弱化，但北京東西城、海淀的教育資源優(yōu)勢(shì)明顯且較為集中，“學(xué)區(qū)房”很受家長(zhǎng)青睞，價(jià)格一直比較堅(jiān)挺。

    淡旺季差異小

    位于海淀中關(guān)村一小某學(xué)區(qū)房片區(qū)銷售人員張麗（化名）向中國(guó)證券報(bào)記者介紹，中關(guān)村一小附近學(xué)區(qū)房成交均價(jià)目前在12萬(wàn)元至13萬(wàn)元/平方米左右，這一價(jià)格已經(jīng)保持了兩年多的時(shí)間。“片區(qū)最高的時(shí)候炒到18萬(wàn)元/平方米，是2016年底成交的，賣的是個(gè)開(kāi)間。第二年3月，北京地區(qū)出臺(tái)限購(gòu)政策，學(xué)區(qū)房出現(xiàn)了較明顯的下跌，2017年底均價(jià)就跌到13萬(wàn)元/平方米左右?，F(xiàn)在的價(jià)格處于平穩(wěn)狀態(tài)。”

    據(jù)張麗介紹，自2017年北京地區(qū)樓市限購(gòu)政策調(diào)控實(shí)施以來(lái)，學(xué)區(qū)房成交價(jià)和成交量每個(gè)月都很均勻。“疫情并沒(méi)有影響學(xué)區(qū)房成交，很多家長(zhǎng)在疫情管控較為嚴(yán)格的2月底、3月初前來(lái)看房。就是怕疫情過(guò)后，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)上漲。”張麗指出，“北京的房?jī)r(jià)基數(shù)高，學(xué)區(qū)房更是如此，只要稍微一動(dòng)，幾十萬(wàn)的總房款就出來(lái)了。所以疫情期間，關(guān)注學(xué)區(qū)房動(dòng)向的人還是很多。”

    “疫情期間的關(guān)注，還是出于對(duì)價(jià)格波動(dòng)的擔(dān)心。”張麗解釋，“為了孩子上學(xué)，不會(huì)說(shuō)9月份開(kāi)學(xué)，6、7月份才去買房子。過(guò)戶、落戶、審核都需要時(shí)間，一旦有差池，耽誤的是孩子。絕大多數(shù)家長(zhǎng)都是提前看房、提前買，這也造成了學(xué)區(qū)房沒(méi)有淡旺季的原因。成交量和片區(qū)出房量關(guān)系很大。有的學(xué)區(qū)房因?yàn)榫邆漭^強(qiáng)的保值功能，很多‘不差錢’的人，孩子即便用完了學(xué)區(qū)房的功能，依然不會(huì)賣掉。于是，導(dǎo)致很長(zhǎng)時(shí)間都沒(méi)有房源出售，也就沒(méi)有成交，但是不代表市場(chǎng)沒(méi)有需求。”

    這一說(shuō)法得到了很多知名學(xué)區(qū)房銷售人員的印證。以西城區(qū)為例，中國(guó)證券報(bào)記者走訪了德勝門、金融街、月壇、什剎海等多個(gè)西城知名學(xué)區(qū)發(fā)現(xiàn)，近期西城區(qū)的這些學(xué)區(qū)房掛牌房源中，很少有小戶型出售，1200萬(wàn)元至1500萬(wàn)元的小兩居成為出售主力。而在此之前，500萬(wàn)元至800萬(wàn)元的入門級(jí)學(xué)區(qū)房較容易找到。

    “1000萬(wàn)元以下的房子基本都賣掉了。小戶型基本都不出房，沒(méi)有新房源掛牌。業(yè)主持有這個(gè)片區(qū)的房子，一方面想上學(xué)，一方面也是為了保值、升值。疫情影響很多投資渠道的收益，賣掉學(xué)區(qū)房，投資別的產(chǎn)品可能還不如持有，因此最近掛牌業(yè)主較少。金融街片區(qū)目前在售小戶型報(bào)價(jià)在20萬(wàn)元/平方米，實(shí)際成交兩居室在17萬(wàn)元至18萬(wàn)元/平方米。價(jià)格出現(xiàn)小幅上漲，每平米相比春節(jié)前高了2000元至4000元，主要看業(yè)主著不著急賣。”位于金融街辟才胡同附近某宏廟學(xué)區(qū)銷售人員趙璐（化名）對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

    針對(duì)所在片區(qū)的成交情況，德勝門學(xué)區(qū)銷售人員則告訴記者，“雖然有疫情，但上學(xué)購(gòu)房的需求沒(méi)變。每年5、6月份是入學(xué)信息采集期，有的家長(zhǎng)年后開(kāi)始訂房，特別是2、3月份成交量整體較高。今年受疫情影響，2月份需求有在3月釋放的情況。從3月底至今，這個(gè)片區(qū)賣了47套，和往年同期差不多，和1月份比高了幾套。”

    多位銷售人員表示，西城區(qū)不受“六年一學(xué)籍”“多校劃片”限制，加上西城區(qū)教育資源相對(duì)均衡，很多預(yù)選其他城區(qū)的家庭選擇了西城區(qū)。同時(shí)，西城區(qū)作為主城區(qū)，目前僅有一處新房項(xiàng)目，且總價(jià)多在2000萬(wàn)元左右，讓很多家庭“望而卻步”。

    房齡對(duì)價(jià)格影響大

    中國(guó)證券報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，除了學(xué)區(qū)位置和對(duì)應(yīng)的學(xué)校質(zhì)量外，學(xué)區(qū)房的議價(jià)空間主要和樓齡關(guān)系較大。大部分區(qū)域“老破小”房源因樓齡高、貸款比例低等因素，整體議價(jià)空間大；較新商品房因居住環(huán)境好、后期好出售等優(yōu)勢(shì)成交量大，價(jià)格“堅(jiān)挺”。房?jī)r(jià)穩(wěn)中有漲的學(xué)區(qū)房，大多數(shù)是帶電梯、有物業(yè)、租金回報(bào)高的次新樓盤。

    多家房產(chǎn)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)指出，今年以來(lái)，學(xué)區(qū)房成交量和價(jià)格整體穩(wěn)定，未出現(xiàn)大幅波動(dòng)。隨著購(gòu)房者對(duì)品質(zhì)要求的提高，存在摒棄“老破小”選擇較新“學(xué)區(qū)房”情況。

    中國(guó)證券報(bào)記者走訪中發(fā)現(xiàn)，低于市場(chǎng)價(jià)或議價(jià)空間大的房源，其樓齡、戶型均有明顯的“硬傷”。此外，很多房源打著“學(xué)區(qū)房”名義，但其實(shí)對(duì)應(yīng)的學(xué)校并非坊間流行的“知名學(xué)府”。

    以海淀黃莊某片區(qū)為例，某知名中介平臺(tái)一套73平方米2居室房源，報(bào)價(jià)615萬(wàn)元，建成時(shí)間在1990年左右，屬于普通型住宅，戶型為東西走向塔樓，滿五不唯一。中介平臺(tái)銷售人員王欣（化名）告訴記者，業(yè)主考慮到樓齡高后期不好出售、采光不好和變現(xiàn)原因，最低可以580萬(wàn)元成交。若按照最低價(jià)計(jì)算，每平方米僅為7.9萬(wàn)元。“房子也能上學(xué)，但不是名校。海淀的學(xué)區(qū)房都要每平方米12萬(wàn)元以上。品質(zhì)好點(diǎn)的房源均價(jià)在13萬(wàn)元至15萬(wàn)元/平方米。”

    除居住體驗(yàn)差、保值潛力小以外，房齡直接影響貸款期限和貸款方式，這讓很多購(gòu)房者“來(lái)回徘徊。”在稻香園某社區(qū)，銷售人員王超（化名）告訴記者，記者看的房子，當(dāng)天已有4組客戶看過(guò)。“有個(gè)客戶第一次是和父母一起來(lái)的，今天老婆、孩子一家5口都來(lái)了，看了覺(jué)得不滿意。”王超告訴記者，上述客戶不滿意，除房子采光不好外，貸款期限是最重要的原因?？蛻舴Q孩子上學(xué)花費(fèi)大，想延長(zhǎng)還款時(shí)間減輕壓力，“但該房源是1980年左右的，最多也就貸款10年左右，還不能正常公積金貸款”。

    相較于“老破小”，較新的學(xué)區(qū)房議價(jià)空間非常有限。部分區(qū)域價(jià)格穩(wěn)中有漲，有些區(qū)域受到疫情影響，成交量有所回落，但價(jià)格卻依然“堅(jiān)挺”。“品質(zhì)高點(diǎn)的小區(qū)管理嚴(yán)格，無(wú)法帶看，基本沒(méi)有成交量。”一較新學(xué)區(qū)房片區(qū)的某中介店長(zhǎng)說(shuō)，“這片區(qū)房子比較新，學(xué)校也不錯(cuò)。加上入學(xué)采集信息期，業(yè)主很少愿意降價(jià)出售。”記者注意到，該片區(qū)房源最新調(diào)低價(jià)格記錄都停留在2019年。

    學(xué)區(qū)房定位仍不明朗

    2019年上半年，備受關(guān)注的北京市東城區(qū)、海淀區(qū)和西城區(qū)幼升小入學(xué)指導(dǎo)意見(jiàn)細(xì)則悉數(shù)公布。海淀區(qū)和東城區(qū)在相關(guān)細(xì)則中明確規(guī)定，自劃定日期后取得房屋產(chǎn)權(quán)證的家庭，其適齡兒童將按照多校劃片的方式入學(xué)。

    多校劃片政策發(fā)布以后，2019年下半年，東城區(qū)和海淀區(qū)一些傳統(tǒng)強(qiáng)勢(shì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了一定下滑，家長(zhǎng)在選購(gòu)學(xué)區(qū)房時(shí)更加理性，更加看重房屋本身的居住價(jià)值。而西城區(qū)的一些熱門學(xué)校的學(xué)區(qū)房仍然搶手，小戶型單價(jià)仍處于高位。

    “中介在銷售過(guò)程中，不可以主動(dòng)提學(xué)區(qū)房幾個(gè)字。這種屬性的房子，受政策影響很大。”多位銷售人員對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，“要參考二手房市場(chǎng)整體情況，更重要的是看具體學(xué)校的招生情況。”

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，對(duì)于絕大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)，不買學(xué)區(qū)房難以進(jìn)入這些熱門學(xué)校的前提沒(méi)有變化。入學(xué)政策調(diào)整之后，買了學(xué)區(qū)房是否能上目標(biāo)學(xué)校，還要觀察招生時(shí)的具體操作細(xì)節(jié)。

    諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，北京二手房今年前三個(gè)月的成交量分別為8410套、3493套、7493套，均價(jià)分別為60685元/平方米、60295元/平方米、60117元/平方米。其中，西城區(qū)今年前三個(gè)月的成交量分別為582套、232套、531套，對(duì)應(yīng)均價(jià)分別為114976元/平方米、114814元/平方米、114282元/平方米；海淀區(qū)今年前三個(gè)月的成交量分別為1025套、446套、886套，對(duì)應(yīng)均價(jià)分別為82521元/平方米、82869元/平方米、83653元/平方米。

    王小嬙認(rèn)為，購(gòu)房需求將會(huì)逐步釋放，不排除下半年購(gòu)房者集中入市局面。就學(xué)區(qū)房來(lái)看，如“老破小”對(duì)應(yīng)學(xué)校優(yōu)質(zhì)，依然會(huì)受到家長(zhǎng)青睞，量?jī)r(jià)仍能恢復(fù)到之前合理水平；反之，可能面臨量?jī)r(jià)齊跌局面。此外，隨著購(gòu)房者對(duì)房屋品質(zhì)和物業(yè)管理的認(rèn)知加強(qiáng)，購(gòu)房者存在摒棄“老破小”選擇較新的“學(xué)區(qū)房”可能。

    易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，隨著郊區(qū)新房對(duì)應(yīng)學(xué)校教育資源的提高，市中心學(xué)區(qū)房的競(jìng)爭(zhēng)力會(huì)被削減，預(yù)計(jì)未來(lái)市中心學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲空間有限。