本報記者 陳瀟

    2月3日，北京完成今年首場土地出讓，石景山、通州、順義三宗住宅用地均以底價成交，合計成交金額57.62億元。此外，還有一宗商業(yè)用地以28億元成交。以此計算，北京2026年首場土拍合計攬金85.62億元。

    從成交情況看，三宗住宅用地在區(qū)位條件、產(chǎn)品定位及開發(fā)難度上各有差異，房企拿地態(tài)度更趨理性。

    其中，石景山新首鋼核心區(qū)地塊被北京首鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“首鋼地產(chǎn)”）以13.9億元摘得。該宗地為二類居住用地，土地面積約1.66公頃，規(guī)劃建筑面積3.66萬平方米，容積率2.2，樓面價約3.8萬元/平方米。

    中指研究院土地市場研究負責(zé)人張凱向《證券日報》記者表示：“該地塊緊鄰地鐵11號線新首鋼站，兩站即可換乘6號線和1號線，屬于典型的臨鐵項目。規(guī)劃條件明確提出，建筑需與首鋼園區(qū)工業(yè)風(fēng)貌相協(xié)調(diào)，立面應(yīng)公建化，并考慮與北側(cè)工業(yè)遺存煤倉的空間關(guān)系。”

    通州宋莊地塊則由北京建工集團有限責(zé)任公司等三家房企組成的聯(lián)合體以15.62億元競得，容積率1.8，成交樓面價約1.79萬元/平方米。

    順義新國展三期地塊由中國鐵工投資建設(shè)集團有限公司以28.1億元競得，該地塊為住宅與商業(yè)混合用地，住宅部分樓面價約3萬元/平方米，商業(yè)占比約36%。“該地塊較高的商業(yè)配比及自持要求，對開發(fā)商的綜合運營能力構(gòu)成挑戰(zhàn)。”張凱表示。

    此外，海淀區(qū)藍景麗家收儲項目地塊B4綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地，被字節(jié)跳動旗下公司以28億元競得。

    值得關(guān)注的是，本次土拍全部以底價成交。業(yè)內(nèi)普遍認為，這體現(xiàn)了土地市場回歸理性運行。

    “這延續(xù)了2025年以來北京土地市場‘量減價穩(wěn)’的整體格局。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進向《證券日報》記者表示，在房企普遍強調(diào)現(xiàn)金流安全、聚焦核心城市和核心板塊的背景下，拿地決策更注重確定性，而非規(guī)模擴張。

    北京市規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布的《北京市2026年度建設(shè)用地供應(yīng)計劃》顯示，今年商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模為200公頃至240公頃，較2025年的240公頃至300公頃進一步縮量，已是連續(xù)第四年下降。

    與此同時，土地出讓的空間結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年北京成交的住宅用地中，五環(huán)內(nèi)地塊占比達33%，為近五年最高；而六環(huán)外地塊占比僅13%，為近五年最低。這一集中化趨勢預(yù)計在2026年仍將延續(xù)，意味著未來新房供應(yīng)將更明顯地向城市核心區(qū)域傾斜。

    從樓市運行情況看，北京房地產(chǎn)市場近期也釋放出一些企穩(wěn)信號，為土地市場提供支撐。2026年第一個月，北京二手房市場以15082套的網(wǎng)簽量收官，延續(xù)去年四季度以來的回暖態(tài)勢；新房市場改善性需求表現(xiàn)較為穩(wěn)定。

    嚴躍進表示，在城市更新等政策導(dǎo)向下，北京土地市場更多服務(wù)于城市功能優(yōu)化和住房結(jié)構(gòu)改善，核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊仍具吸引力，但房企更看重項目安全邊際和長期運營能力，土地市場或?qū)⒀永m(xù)分化態(tài)勢。