本報記者 王麗新 陳瀟

    優(yōu)化保障性住房供給是近年來房地產(chǎn)政策的重要著力點。近期，多個城市在相關政策中明確，加大存量閑置物業(yè)改造力度，拓寬保障性租賃住房籌集渠道。其中，商辦物業(yè)改造為保障性租賃住房（以下簡稱“商改保”），被視為兼顧去庫存與穩(wěn)供給的現(xiàn)實路徑。

    在此過程中，金融機構的參與提供了關鍵支撐。例如，建設銀行發(fā)起設立總規(guī)模300億元的住房租賃基金，重點投向保障性租賃住房領域，在北京、上海等地落地多個項目，探索以市場化方式參與存量資產(chǎn)改造與運營，推動保障性租賃住房形成可持續(xù)的商業(yè)模式。

    政策與資金合力之下，存量資產(chǎn)如何實現(xiàn)“第二次生長”？保障性租賃住房能否在滿足居住需求的同時實現(xiàn)良性運營？近日，《證券日報》記者走進位于北京大興生物醫(yī)藥基地的CCB建融家園，實地探訪一棟閑置辦公樓如何完成轉(zhuǎn)型蛻變。

    從寫字樓到公寓的蛻變

    傍晚時分，北京大興生物醫(yī)藥基地逐漸熱鬧起來。寫字樓之間的人流開始匯聚，白領、科研人員陸續(xù)下班，順著主干道步行幾分鐘，一棟燈火通明的建筑映入眼簾。

    這里是CCB建融家園·智匯健康城店——建信住房租賃基金、建信住房服務（北京）有限責任公司與清華大學建筑學院可持續(xù)住區(qū)研究中心（以下簡稱“清華CSC中心”）聯(lián)手合作的首個保障性租賃住房項目，也是建信住租基金在北京落地的第一個項目。

    走進建筑一層，迎面而來的不是傳統(tǒng)辦公樓的前臺，而是開放的公共空間：一處共享大堂咖啡廳里，有人坐在沙發(fā)上處理工作，工作人員正忙著為租戶準備熱飲；往里走去，健身房、公共廚房、洗衣烘干室等配套設施一應俱全，既滿足了租戶的基本生活需求，也為鄰里互動提供了溫馨場景。

    很難想象，一年多以前，這里還是一棟閑置多年的毛坯辦公樓。站在公寓窗前向外望去，周邊仍是典型的產(chǎn)業(yè)園區(qū)景象：產(chǎn)業(yè)集聚、寫字樓林立，但不少樓宇長期處于空置狀態(tài)，大量優(yōu)質(zhì)空間資源被浪費。

    負責該公寓管理運營的團隊是清華CSC中心的落地實踐平臺——清筑智享。調(diào)研中，清華CSC中心主任、清筑智享創(chuàng)始人孔鵬向《證券日報》記者介紹，接手項目之初，這就是一棟閑置的毛坯辦公樓。

    彼時，商改保的相關政策條件尚未完全明晰，孔鵬團隊決定在既有規(guī)劃框架內(nèi)穩(wěn)步推進改造，最大限度利用現(xiàn)有空間條件開展模塊化設計，重點打造“上床下桌”多人間宿舍和單人間產(chǎn)品，先行完成辦公功能向居住功能的核心轉(zhuǎn)換。

    從后期運營效果來看，這一探索路徑成功經(jīng)受住了市場檢驗。項目完成整體改造后，實現(xiàn)了硬裝、軟裝、家具、家電及智能化系統(tǒng)的一體化交付，不僅有效盤活了長期閑置的辦公資產(chǎn)，更顯著提升了單位面積的使用效率和運營回報，讓閑置空間真正產(chǎn)生了價值。

    開業(yè)以來，該項目的運營成績頗為亮眼。“項目于2024年4月份取得租賃備案并試營業(yè)，6月份正式開業(yè)。截至目前，開業(yè)一年多時間里，出租率已達到92.8%，租戶主要是生物醫(yī)藥基地周邊藥企的員工，需求匹配度極高。”CCB建融家園相關負責人告訴《證券日報》記者，結合當前項目現(xiàn)金流水平，預計將如期甚至提前實現(xiàn)盈虧平衡，真正實現(xiàn)良性運營。

    孔鵬表示，隨著后續(xù)支持商改保的相關政策逐步明晰，類似項目在產(chǎn)品形態(tài)、空間利用效率和經(jīng)營模式上仍有較大優(yōu)化空間。

    “商改保”為何能跑通

    回溯項目啟動之初，這棟閑置辦公樓并不被市場看好。“地段相對偏遠、租金承受力有限、周邊寫字樓空置率較高，潛在競品也不少，這并不是一筆條件優(yōu)越的存量資產(chǎn)。”孔鵬坦言。但也正是這樣一塊不被看好的資產(chǎn)，通過系統(tǒng)化、專業(yè)化的改造與運營，成功重塑了資產(chǎn)價值，印證了“商改保”模式的可行性。

    從改造端來看，項目采用工業(yè)化、模塊化的改造路徑，大幅降低了改造成本和施工周期?？座i介紹，項目初期設定的改造成本約為2500元/平方米，最終結算時降至2300多元/平方米；流程推進上，僅用66天就完成了納入保障性住房的相關手續(xù)，75天實現(xiàn)整體改造完工，顯著低于行業(yè)平均水平。

    “通過這個項目，我們真正打通了供應鏈，實現(xiàn)了成本的有效壓降，同時建立起一套標準化、模塊化的改造體系。”孔鵬表示，壓降成本的關鍵在于提升效率，項目采用裝配式施工方式，將結構、裝飾與功能進行一體化設計，家具、設備等核心部件大多在工廠預制完成，再運輸?shù)浆F(xiàn)場進行模塊化組裝。這種方式不僅大幅縮短了施工周期，還降低了現(xiàn)場施工的環(huán)保散味時間和各類不確定性，實現(xiàn)了高效、環(huán)保、低成本改造。

    在此基礎上，項目還將改造模塊進行標準化設計，并與數(shù)字化系統(tǒng)深度融合，為后續(xù)的數(shù)字化運營維護預留了充足彈性空間。高效改造疊加精準運營，讓CCB建融家園·智匯健康城店成功吸引了大量B端客戶。在多輪競標中，項目成功拿下中國醫(yī)學科學院藥物研究所、中國食品藥品檢定研究院等機構的員工及學生宿舍需求。

    “B端客戶的合作門檻其實更高。”孔鵬表示，這類客戶的核心關注點并非單純的租金價格，而是居住的安全可控、責任劃分的清晰明確，以及管理體系的穩(wěn)定可靠。圍繞這一核心需求，CCB建融家園摒棄了“人力密集型管理”的老路，引入數(shù)字化治理邏輯，每一個房間都成為接入系統(tǒng)的智能節(jié)點，能耗、使用行為通過云端分析，出現(xiàn)異常才觸發(fā)人工介入。

    對于數(shù)字化管理的未來前景，孔鵬表示，通過智能化系統(tǒng)管控，不僅能提升管理效率，還能引導租戶形成良好習慣。例如，為規(guī)范垃圾投放行為，智能化系統(tǒng)可通過自動發(fā)放健身房優(yōu)惠券等正向激勵方式，在不增加管理成本的前提下，減少管理摩擦，實現(xiàn)園區(qū)的精細化治理。

    8只保租房REITs成功發(fā)行

    “商改保”模式能夠跑通，離不開政策面的支持。近年來，多地明確鼓勵低效商辦空間進行功能轉(zhuǎn)換，增加租賃住房供給。

    更為重要的是，保租房REITs已成為盤活存量資產(chǎn)、服務民生需求的核心載體。截至目前，已有8只保租房REITs成功發(fā)行。2025年3月份，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT上市，這也是首只“商改保”REITs，其底層資產(chǎn)中的江月路項目是上海市首批非居住存量閑置商辦改建的租賃住房項目，為存量資產(chǎn)盤活提供了有效借鑒。

    “長期以來，住房租賃資產(chǎn)面臨資金投入多、回報周期長、收益率偏低等諸多痛點，制約行業(yè)發(fā)展。保租房REITs的落地完善了保租房項目退出機制，通過資產(chǎn)證券化，打通了‘投融建管退’閉環(huán)，破解了行業(yè)融資難等核心問題。”中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶對《證券日報》記者表示。

    孔鵬表示，過去對保租房項目一直較為謹慎，核心原因在于經(jīng)營模式較“重”，行業(yè)普遍是“短債長投”，用三年期貸款去做十年以上的資產(chǎn)，資金結構天然不匹配，項目壓力大，難以實現(xiàn)長期可持續(xù)發(fā)展。轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)在明確REITs作為退出機制后。正是因為金融閉環(huán)的出現(xiàn)，“商改保”這類項目才真正具備了長期生命力。

    “按照現(xiàn)行規(guī)則，保租房項目需三年保持92%以上出租率，方具備申報REITs條件。這本身就倒逼運營方把基本功做好。”孔鵬認為，相比于開發(fā)業(yè)務，這個行業(yè)需要慢慢經(jīng)營，才能獲得長期的收益。CCB建融家園目前也在籌備REITs的申請。

    談及行業(yè)環(huán)境，孔鵬認為，相比于市場一熱就一擁而上、急著做規(guī)模，保租房更需要踏踏實實把“0到1”的事情先跑通。

    在孔鵬看來，如果沒有這樣一個相對冷靜的環(huán)境，企業(yè)很容易被各種短期機會和誘惑牽著走，難以沉下心來打磨產(chǎn)品和模式。只有把這些基礎能力真正跑通，保租房項目才能具備可持續(xù)性。