■本報記者 王崢

    繼新派公寓類REITs、保利租賃住房REITs、招商蛇口長租公寓CMBS以及旭輝領寓類REITs接連獲批后，“中聯前海開源-碧桂園租賃住房一號資產支持專項計劃”（下稱“碧桂園租賃住房REITs”）也于2月2日獲得了深圳證券交易所審議通過。

    據悉，該REITs產品由碧桂園集團聯合中聯前源不動產基金管理有限公司（“中聯基金”）共同實施，產品規(guī)模100億元，采取儲架發(fā)行機制，即一次核準、多次發(fā)行，間接實現了該REITs產品的“擴募”，并獲優(yōu)先級評級AAAsf。

    作為國內首單達到百億元級規(guī)模的REITs產品，碧桂園租賃住房REITs亦是租賃住房領域最大規(guī)模的證券化產品，超過了此前招商CMBS的60億元，保利的50億元及旭輝30億元規(guī)模的REITs產品。同時，業(yè)內人士普遍認為，碧桂園租賃住房REITs的獲批，有助于進一步推動租賃住房市場健康、快速、專業(yè)化、規(guī)?；l(fā)展。

    龍頭房企試水REITs

    黨的十九大以來，我國租賃住房市場建設迎來新的蓬勃發(fā)展。此前，住房城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長王蒙徽在全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議中對2018年工作任務作出部署，要深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。大力發(fā)展租賃住房市場特別是長期租賃，在人口凈流入的大中城市加快培育和發(fā)展租賃住房市場，鼓勵租賃住房企業(yè)機構化、規(guī)模化發(fā)展。

    在有關人士看來，碧桂園百億級租賃住房REITs獲批正是政府監(jiān)管部門對龍頭民企碧桂園響應國家號召、以實際行動投身租賃住房市場建設的積極回應和支持。

    值得注意的是，證監(jiān)會方面也堅決貫徹了黨的十九大和2017年中央經濟會議提出的加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的租房制度相關政策要求，大力支持通過資產證券化等金融創(chuàng)新工具支持租賃住房的發(fā)展，深圳證券交易所對租賃住房證券化產品設置了綠色通道、專人專崗，確保此類項目的高效審核。“本單產品是以高周轉為標簽的龍頭房企，通過‘并購/開發(fā)-自持-運營’模式獲取房源，并創(chuàng)新嘗試以自持租賃住房為基礎資產的REITs，具有很好的市場帶動效應”，深圳證券交易所相關業(yè)務負責人表示，“租賃住房企業(yè)可借鑒碧桂園租賃住房REITs模式，實現對自身租賃住房業(yè)務的有益支撐”。

    證監(jiān)會相關業(yè)務負責人表示，碧桂園在租賃住房領域的戰(zhàn)略布局、特別是與REITs工具有機結合的創(chuàng)新嘗試符合當前推動租賃住房發(fā)展的大趨勢，具有較強的代表性，下一步相關機構要著力做好租賃住房底層物業(yè)的管理運營質量，實現金融支持與租賃住房產業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。

    構建長租閉環(huán)

    2017年12月20日，碧桂園發(fā)布長租公寓品牌—“BIG+碧家國際社區(qū)”，宣布未來三年要提供100萬套租賃房源。

    碧桂園集團主席楊國強表示：“推進租賃住房是國家對人民的愛護，碧桂園堅決擁護并將以實際行動積極參與其中。”

    “碧桂園集團將把租賃住房業(yè)務當成偉大事業(yè)和戰(zhàn)略來做”，碧桂園集團總裁莫斌表示，碧桂園作為中國新型城鎮(zhèn)化進程的身體力行者，積累了二十六年的城鎮(zhèn)化建設及開發(fā)經驗，將會成為其開展租賃住房業(yè)務的獨特優(yōu)勢。碧桂園有信心、有能力，將“社會責任擔當”與“企業(yè)升級發(fā)展”有機結合，為人民的美好生活、為房地產市場的健康長效發(fā)展貢獻力量。

    本次REITs產品是碧桂園集團在租賃住房領域的又一次金融創(chuàng)新嘗試，此前，碧桂園已經開創(chuàng)長租領域的銀企合作模式，相繼與中信銀行、中國建設銀行等簽署長租公寓融資戰(zhàn)略協議，并陸續(xù)接受放款。

    “這是千億元級別的戰(zhàn)略性布局，隨著整個房地產行業(yè)從增量市場轉為存量市場，銷售轉持有將給企業(yè)營運帶來巨大挑戰(zhàn)”，碧桂園集團首席財務官兼集團副總裁伍碧君表示，近年來碧桂園呈現出非常良好的發(fā)展勢頭，公司于2017年9月份取得國際權威評級機構惠譽給予的企業(yè)信用投資級評級，同年11份月被納入香港恒生指數成份股，皆反映了資本市場對碧桂園的充分肯定，和對公司未來發(fā)展前景的信心。再加之此次REITs成功試水，碧桂園將綜合運用各類金融工具，構建租賃住房完整金融鏈條，保障租賃住房戰(zhàn)略的順利實施。

    推動國內REITs深化發(fā)展

    實際上，金融創(chuàng)新必須以產業(yè)為支撐、為產業(yè)服務，而產業(yè)的發(fā)展也對金融創(chuàng)新提出更高的要求以及更有力的促進。自去年下半年以來，乘著租賃住房市場發(fā)展的政策東風，包括新派公寓、保利地產、旭輝領寓等在內的多家長租公寓運營商申請的REITs產品獲批。

    高和資本執(zhí)行合伙人周以升告訴《證券日報》記者，目前租賃公寓已成為中國最重要的商業(yè)物業(yè)形態(tài)，資產證券化可以盤活存量商業(yè)物業(yè)。鑒于監(jiān)管層和業(yè)內一步步扎實的推動和創(chuàng)新，權益型的公寓類REITs很可能是公募REITs的最后一個里程碑。公募REITs不僅是房地產開發(fā)商商業(yè)模式轉換的關鍵，也是政府發(fā)展模式轉變的關鍵。在公租房廉租房領域，可以大大改觀原有的政府投資能力的約束。

    同時，中聯基金執(zhí)行總經理范熙武表示，作為首單百億元級REITs，碧桂園租賃住房REITs不僅有利于促進我國租賃住房市場的發(fā)展，也將對我國REITs的發(fā)展產生積極影響，具有極強的象征及示范效應。

    此外，目前我國存量資產的證券化相較國際上的發(fā)達市場仍有較大發(fā)展空間。例如我國單只REITs的平均規(guī)模僅為22億元，而亞洲約為90億元、美國約為90億美元。因此，上述業(yè)內人士認為，碧桂園租賃住房REITs的成功獲批，會極大提振市場信心，有望進一步推動國內REITs的規(guī)模化、縱深化發(fā)展。尤其是引入社會資本后，不但可以更好的盤活存量房市場，還可降低開發(fā)商在租賃業(yè)務中的財務壓力。