本報記者 陳瀟

    5月26日，北京、杭州兩地土地市場均迎來成交，核心區(qū)域競爭激烈，非核心區(qū)域地塊均以底價成交。其中，北京豐臺蒲黃榆地塊經(jīng)過多輪競價后，由河北民企河北鑫界房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱“河北鑫界”）旗下全資子公司溢價摘得，杭州蕭山北干西地塊則被杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司（以下簡稱“濱江集團”）高溢價收入囊中。

    北京土地市場方面，最受關(guān)注的是位于南二環(huán)外約300米的豐臺區(qū)蒲黃榆地塊。該地塊吸引了河北福鑫等6家房企參與競拍，經(jīng)過線上報價及現(xiàn)場競價后，最終由河北鑫界全資子公司福鑫（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以10.476億元競得，溢價率16.4%，住宅部分樓面價約6.22萬元/平方米。

    中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱向《證券日報》記者表示，蒲黃榆地塊憑借突出的區(qū)位條件受到市場高度關(guān)注。從出讓節(jié)奏來看，該地塊自預(yù)申請至正式掛牌僅隔一日，隨后迅速定檔現(xiàn)場競價，如此高效的推進速度，反映出其受關(guān)注程度非同一般。

    資料顯示，蒲黃榆地塊體量較小，用地面積約0.98公頃，規(guī)劃建筑面積約1.98萬平方米，項目限高45米，容積率2.02。張凱表示，該項目距離地鐵5號線與14號線蒲黃榆站約300米，周邊商業(yè)、教育、生態(tài)等配套較為成熟，適宜規(guī)劃低密度大戶型產(chǎn)品，預(yù)計可提供90套至100套住宅。

    但地塊開發(fā)亦存在一定約束條件。張凱表示，該項目規(guī)劃中包含一條需向社會開放的11米寬街坊路，將在一定程度上侵蝕可建面積，間接推高有效容積率，并對居住體驗形成制約。此外，該項目還需配建3000平方米派出所并無償移交，也構(gòu)成拿地隱性成本。

    值得關(guān)注的是，本次拿地主體背后的河北鑫界曾于2024年搖中東城區(qū)金魚池地塊，彼時溢價率達(dá)到25%。不過，該項目至今尚未傳出實質(zhì)性開發(fā)進展。

    與核心區(qū)域熱度形成對比的是，北京順義高麗營組合地塊以底價8.39億元出讓。

    張凱表示，該地塊雖具備低密屬性，容積率僅1.2，很可能以4層至6層洋房為主，甚至不排除出現(xiàn)疊拼產(chǎn)品，但地處北六環(huán)外，交通、商業(yè)及醫(yī)療配套相對薄弱，未來產(chǎn)品定價與市場支撐面臨挑戰(zhàn)。

    杭州土地市場方面，同樣呈現(xiàn)明顯冷熱分化態(tài)勢。其中，西湖區(qū)轉(zhuǎn)塘低密宅地由一家房企以底價12.07億元摘得。該地塊容積率僅1.2，并具備一定山景資源。

    中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總經(jīng)理高院生向《證券日報》記者表示，雖然該地塊具備自然景觀優(yōu)勢，但地塊緊鄰的山坡有較多丘壟，開發(fā)難度與成本的不確定性成為顯著制約因素，導(dǎo)致房企參拍意愿相對有限。

    相比之下，蕭山北干西地塊競爭較為激烈。該地塊吸引了多家房企參與競拍，經(jīng)過49輪競價后，最終由濱江集團以24.30億元競得，成交樓面價28419元/平方米，溢價率42.09%。

    回顧5月份杭州土地市場表現(xiàn)，高院生表示，未來科技城等核心區(qū)地塊溢價率均超過30%，熱度較高，而轉(zhuǎn)塘、臨平等外圍板塊則表現(xiàn)平穩(wěn)。

    “這清晰表明，房企正持續(xù)向去化確定性強、安全邊際高的核心資產(chǎn)集中。”高院生表示，在行業(yè)進入慢周期的背景下，唯有兼具核心地段與產(chǎn)品力的項目，才能具備穿越周期的能力。