本報記者 張薌逸

    5月28日，國務院發(fā)布《城市更新“十五五”規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》），明確到2030年，城市更新行動取得重要進展，城市開發(fā)建設方式轉(zhuǎn)型初見成效，安全發(fā)展基礎更加牢固，服務效能不斷提高，人居環(huán)境明顯改善，新舊動能加快轉(zhuǎn)換，文化遺產(chǎn)有效保護，風貌特色更加彰顯，治理水平大幅提高，城市成為人民群眾高品質(zhì)生活的空間。

    受訪專家認為，《規(guī)劃》為高質(zhì)量推進下一階段城市更新工作指明了方向。“十五五”時期，城市更新成為城市建設的重要抓手，相關(guān)體制機制和政策法規(guī)將進一步健全。

    部署多方面任務

    當前，我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展也從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向以存量提質(zhì)增效為主的階段，推進城市更新成為城市工作的重要抓手。

    《規(guī)劃》提出，要“建立可持續(xù)的城市更新體制機制和政策法規(guī)，高質(zhì)量推進城市更新，為建設現(xiàn)代化人民城市提供堅實基礎”。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《證券日報》記者表示，隨著城市發(fā)展進入存量時代，城市更新已成為新時期城市增長的新動力。《規(guī)劃》明確了未來5年城市更新的重點工作，意味著以城市更新為抓手、推動城市內(nèi)涵式增長的動力轉(zhuǎn)型全面啟動。城市更新將以高質(zhì)量、可持續(xù)的方式推進，通過更新更好地盤活存量空間、補足配套短板，實現(xiàn)人居環(huán)境明顯改善、經(jīng)濟業(yè)態(tài)更加豐富、文化遺產(chǎn)有效保護、風貌特色更加彰顯，讓城市成為人民群眾高品質(zhì)生活的空間，最終推動城市開發(fā)建設方式轉(zhuǎn)變。

    具體來看，《規(guī)劃》部署了六方面重點任務，包括培育壯大城市發(fā)展新動能、營造高品質(zhì)城市生活空間、推動城市發(fā)展綠色低碳轉(zhuǎn)型、增強城市安全韌性、促進城市文化繁榮發(fā)展、提升城市治理能力水平。

    《規(guī)劃》還對“十五五”時期城市更新主要指標進行了量化，例如城鎮(zhèn)危舊房改造數(shù)量達50萬套/間，新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)11.5萬個，老舊街區(qū)廠區(qū)改造提升1500個，城中村改造4000個，新建及改擴建體育場地面積12.8萬公頃等。

    住房和城鄉(xiāng)建設部數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間，我國累計改造老舊小區(qū)24萬個，加裝電梯12.9萬部，增設停車位340多萬個、養(yǎng)老托育等社區(qū)服務設施6.4萬個；建設改造城市供水、燃氣、供熱等地下管網(wǎng)100萬公里。

    中指研究院研究總監(jiān)吳建欽表示，《規(guī)劃》從全國層面針對居住空間、產(chǎn)業(yè)空間、公共空間的更新改造提出了量化發(fā)展目標。其中，產(chǎn)業(yè)空間、公共空間的更新規(guī)模較“十四五”時期有所上升，這表明未來的城市更新將更加綜合、系統(tǒng)。

    建立支持體系

    在建立城市更新政策體系方面，《規(guī)劃》提出健全城市更新實施機制、構(gòu)建可持續(xù)的城市建設運營投融資體系、更大力度支持盤活存量土地、建立房屋全生命周期安全管理制度、構(gòu)建多主體協(xié)同參與機制、健全法律法規(guī)標準體系、強化科技人才支撐作用等七方面政策舉措。

    “在建立城市更新政策體系方面，《規(guī)劃》更好地回應市場關(guān)注點，提出了多項創(chuàng)新性舉措。”吳建欽表示，其中在“更大力度支持盤活存量土地”方面，《規(guī)劃》在土地使用權(quán)續(xù)期及地價計收規(guī)則、優(yōu)化不動產(chǎn)登記服務等多個方面進行了明確，政策方向更加適應市場需要。

    在構(gòu)建可持續(xù)的城市建設運營投融資體系方面，《規(guī)劃》明確，“通過中央預算內(nèi)投資等對符合條件的項目給予支持。中央財政支持實施城市更新行動。允許通過地方政府專項債券支持符合條件的城市更新項目建設，支持用作項目資本金”“發(fā)揮各類金融機構(gòu)作用，引導金融機構(gòu)按照市場化、法治化原則，在業(yè)務范圍內(nèi)為城市更新項目提供金融服務，不得新增地方政府隱性債務。對風險可控、商業(yè)可持續(xù)、符合條件的項目，允許采用綜合開發(fā)、銀團貸款、項目投資等市場化模式給予支持”。

    對于社會資本，《規(guī)劃》提出，推動符合條件的城市更新項目發(fā)行基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）、資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等。支持符合條件的城市更新企業(yè)發(fā)行公司債券、中期票據(jù)等。

    李宇嘉認為，未來城市更新的資金來源可分為三大類：一是中央預算內(nèi)投資、超長期特別國債、地方政府專項債券等財政支持；二是創(chuàng)新金融支持工具，包括在城市更新領域設立專項貸款、地方設立城市更新基金等；三是社會資本，如發(fā)行REITs等。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，“錢從哪里來”是城市更新的關(guān)鍵問題。《規(guī)劃》明確了財政、金融和社會資本三大資金來源。在社會資本方面，REITs目前已在商業(yè)辦公、保障性租賃住房等領域發(fā)揮了良好的盤活作用，此外，還有資產(chǎn)證券化產(chǎn)品、公司債券等更為靈活的工具。資金落實到位是加快推進城市更新的重要支撐，各地未來應積極用足用好這些政策，為城市更新提供有力支持。