本報(bào)記者 毛藝融

    4月9日至10日，上交所將舉辦滬市REITs 2025年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)——“打造REITs排頭兵”主題周，16單REITs代表項(xiàng)目將逐一召開業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，向市場(chǎng)集中展示2025年度運(yùn)營(yíng)成果與發(fā)展亮點(diǎn)。

    記者發(fā)現(xiàn)，這16單REITs在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、投資者回報(bào)和機(jī)制建設(shè)等方面表現(xiàn)突出，體現(xiàn)了滬市REITs在打造資產(chǎn)上市平臺(tái)、深化市場(chǎng)生態(tài)建設(shè)等方面的優(yōu)勢(shì)亮點(diǎn)。

    重運(yùn)營(yíng)

    助力業(yè)績(jī)穩(wěn)健向好

    公開數(shù)據(jù)顯示，截至2026年3月31日，滬市52只公募REITs已全面完成2025年年度報(bào)告披露。全年52只產(chǎn)品收入合計(jì)達(dá)145億元，同比增長(zhǎng)71%；可供分配金額合計(jì)88億元，同比增長(zhǎng)42%。二級(jí)市場(chǎng)上，滬市REITs 2025年除權(quán)價(jià)格平均上漲6.3%，計(jì)入分紅再投資的復(fù)權(quán)價(jià)格漲幅達(dá)11.9%；全年累計(jì)實(shí)施分紅110次，金額近78億元，較上年增長(zhǎng)30%。

    即將亮相本次業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)的16單排頭兵項(xiàng)目，正是上述良好表現(xiàn)的集中縮影。從業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)看，16單項(xiàng)目2025年平均營(yíng)收完成度達(dá)100%，平均現(xiàn)金流完成度103%，整體運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)于市場(chǎng)平均水平。多數(shù)項(xiàng)目營(yíng)收與現(xiàn)金流完成度超過(guò)預(yù)期目標(biāo)，其中唯品奧萊REIT以129%的營(yíng)收完成度和138%的現(xiàn)金流完成度領(lǐng)跑全場(chǎng)，華潤(rùn)有巢、廈門安居、京保REIT等租賃住房板塊產(chǎn)品亦紛紛突破100%關(guān)口，展現(xiàn)出較強(qiáng)的主動(dòng)運(yùn)營(yíng)能力。

    二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)方面，16單排頭兵項(xiàng)目中絕大多數(shù)實(shí)現(xiàn)正收益，年內(nèi)復(fù)權(quán)平均漲幅約15.1%，顯著跑贏大盤。其中，九州通REIT以44.5%的年內(nèi)復(fù)權(quán)漲幅位居首位，物美消費(fèi)REIT、上海地產(chǎn)REIT和京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT分別上漲40.8%、32.0%和22.7%，體現(xiàn)了市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)的認(rèn)可。

    在投資者回報(bào)層面，16單項(xiàng)目2025年合計(jì)分紅金額超過(guò)14億元，平均每單分紅近9000萬(wàn)元。國(guó)家電投REIT、蘇交REIT和城投寬庭分別以4.16億元、2.46億元和1.31億元的分紅金額位列前三，切實(shí)將經(jīng)營(yíng)成果轉(zhuǎn)化為投資者的真金白銀。從收益率指標(biāo)來(lái)看，產(chǎn)權(quán)類排頭兵項(xiàng)目年化現(xiàn)金流分派率大多維持在3%至4%的合理區(qū)間，經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目的全周期內(nèi)部收益率也具備相應(yīng)配置吸引力。

    值得一提的是，16單排頭兵覆蓋產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施、保障性租賃住房、能源和交通六大細(xì)分賽道，業(yè)態(tài)分布廣泛且各具特色。消費(fèi)板塊項(xiàng)目平均出租率達(dá)98%、收繳率接近100%；租賃住房板塊出租率維持95%高位且租金收繳率達(dá)100%；能源板塊結(jié)算電量超40億千瓦時(shí)，國(guó)家電投REIT占到其中30%；東久REIT、京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT等園區(qū)更實(shí)現(xiàn)了滿租運(yùn)營(yíng)。多賽道的全面開花，折射出滬市REITs資產(chǎn)質(zhì)量的廣度與深度。

    重機(jī)制

    推動(dòng)“好資產(chǎn)”邁向“好平臺(tái)”

    如果說(shuō)穩(wěn)健的業(yè)績(jī)是REITs的“面子”，那么日益完善的治理機(jī)制則是支撐其長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的“里子”。記者了解到，16單排頭兵項(xiàng)目之所以能夠脫穎而出，不僅因?yàn)?ldquo;面子”好，更在于它們?cè)谠紮?quán)益人履職、激勵(lì)約束優(yōu)化、擴(kuò)募推進(jìn)、信披質(zhì)量提升和多層次市場(chǎng)參與等維度上做出了積極探索。

    在原始權(quán)益人履職方面，越來(lái)越多的產(chǎn)業(yè)方開始從戰(zhàn)略高度審視REITs平臺(tái)價(jià)值。九州通醫(yī)藥集團(tuán)于2025年4月份任命集團(tuán)副總經(jīng)理?yè)?dān)任REITs首席運(yùn)營(yíng)官，并制定專項(xiàng)履職規(guī)范，推動(dòng)REITs運(yùn)營(yíng)官制度從“有名”走向“有實(shí)”。臨港集團(tuán)則在集團(tuán)內(nèi)部設(shè)立常態(tài)化REITs專班機(jī)制，由集團(tuán)管理層參與重大決策，為REITs平臺(tái)發(fā)展注入持續(xù)的頂層資源支持。這些舉措表明，原始權(quán)益人正逐步將REITs定位為長(zhǎng)期資本運(yùn)作平臺(tái)而非一次性融資工具。

    激勵(lì)約束機(jī)制的市場(chǎng)化改革同樣取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。臨港REIT規(guī)定將績(jī)效運(yùn)管費(fèi)的30%直接激勵(lì)到崗位個(gè)人，東久REIT的這一比例達(dá)到85%，特變REIT等更多項(xiàng)目也在2025年落地了直達(dá)崗位個(gè)人的激勵(lì)約束機(jī)制。“激勵(lì)到人”從框架設(shè)計(jì)走向真金白銀的分配實(shí)踐，將運(yùn)營(yíng)成效與一線團(tuán)隊(duì)切身利益緊密掛鉤的制度安排，從根本上激發(fā)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)生動(dòng)力。

    擴(kuò)募作為REITs資產(chǎn)上市平臺(tái)的核心生命力來(lái)源，在排頭兵項(xiàng)目中尤為突出。臨港REIT率先推出“研發(fā)辦公+工業(yè)廠房”混包擴(kuò)募模式，資產(chǎn)規(guī)模從首發(fā)時(shí)的9.1億元躍升至26.4億元，翻了近三倍；東久REIT完成首單民營(yíng)產(chǎn)業(yè)園REITs擴(kuò)募，打通了民營(yíng)企業(yè)存量資產(chǎn)盤活的新路徑；京東倉(cāng)儲(chǔ)REIT則成為首單實(shí)施二次擴(kuò)募的民營(yíng)公募REITs，持續(xù)打造倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)的資本運(yùn)作標(biāo)桿；華潤(rùn)有巢創(chuàng)新擴(kuò)募發(fā)售模式，通過(guò)向原持有人配售完成擴(kuò)募。

    此外，京保REIT完成首單租賃住房REITs擴(kuò)募，廈門安居擴(kuò)募已獲批待發(fā)售，外高橋、城投寬庭和地產(chǎn)租住也已發(fā)布公告，擴(kuò)募正在從個(gè)別試點(diǎn)演變?yōu)樾袠I(yè)常態(tài)。

    信息披露質(zhì)量和投資者關(guān)系管理的提升同樣可圈可點(diǎn)。凱德商業(yè)REIT在年報(bào)中對(duì)底層資產(chǎn)所在區(qū)域市場(chǎng)、主動(dòng)運(yùn)管舉措做了詳盡清晰的分析，并設(shè)立了專屬REITs官網(wǎng)，在信披透明度和可讀性上起到示范作用。部分項(xiàng)目通過(guò)多次投資者活動(dòng)積極回應(yīng)市場(chǎng)關(guān)切，蘇交REIT全年舉辦投資者活動(dòng)達(dá)4次，物美消費(fèi)、國(guó)家電投等也常態(tài)化組織投資者走進(jìn)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研，搭建起雙向溝通的信任橋梁。

    更為重要的是，在多層次REITs市場(chǎng)建設(shè)方面，排頭兵項(xiàng)目也先行先試。上海地產(chǎn)、凱德、唯品會(huì)均已申報(bào)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs，臨港、東久、京東、外高橋和凱德等均已發(fā)行或推進(jìn)機(jī)構(gòu)間REITs產(chǎn)品，探索“公募+機(jī)構(gòu)間”雙輪驅(qū)動(dòng)的REITs平臺(tái)發(fā)展模式。這些創(chuàng)新不僅拓寬了REITs生態(tài)的邊界，也為未來(lái)更多存量資產(chǎn)的培育和孵化提供了可復(fù)制的路徑。

    重生態(tài)

    “打造排頭兵”久久為功

    我國(guó)公募REITs市場(chǎng)正經(jīng)歷一場(chǎng)從“重發(fā)行”到“重運(yùn)營(yíng)”、從“單項(xiàng)目上市”到“資產(chǎn)平臺(tái)打造”的深層轉(zhuǎn)變。上交所在這場(chǎng)轉(zhuǎn)型中既是市場(chǎng)的組織者、監(jiān)管者，更是投融互信生態(tài)的精心培育者。

    截至目前，上交所REITs市場(chǎng)已成為亞洲重要的REITs交易中心之一，上市產(chǎn)品53只，總市值規(guī)模穩(wěn)步攀升，占全市場(chǎng)比重接近七成。更為重要的是，經(jīng)過(guò)近五年的探索與積累，一批經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、治理規(guī)范、回報(bào)可觀、機(jī)制先進(jìn)的標(biāo)桿項(xiàng)目正在加速成型，它們既是市場(chǎng)的壓艙石，也是后來(lái)者的參照系。

    4月9日至10日的“打造REITs排頭兵”業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)，不僅是對(duì)這16單REITs過(guò)去一年成績(jī)的集中展示，更是通過(guò)標(biāo)桿項(xiàng)目發(fā)揮引領(lǐng)示范作用、不斷壯大“排頭兵”隊(duì)伍、持續(xù)深化REITs市場(chǎng)生態(tài)建設(shè)的重要舉措。

    據(jù)了解，4月13日至17日、4月20日至24日，滬市REITs還將以行業(yè)主題周的形式繼續(xù)舉行2025年度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，相信隨著越來(lái)越多優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目加入“排頭兵”行列，隨著治理安排、激勵(lì)機(jī)制、擴(kuò)募路徑和信披標(biāo)準(zhǔn)的不斷成熟，一個(gè)“好項(xiàng)目有好待遇”的良性循環(huán)正在形成，滬市REITs服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、盤活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的功能也將得到更充分的發(fā)揮。

（編輯 郭之宸）