本報記者 王麗新

    “全國城鎮(zhèn)化率接近60%，主要城市建設(shè)框架基本完成，城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程加快，城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)向新的階段，城市存量有機(jī)更新和運營服務(wù)逐步成為重心。”藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)董事長曹舟南在博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入下半場。

    面對“高地價博取高房價”的投資邏輯，專業(yè)門檻較低、質(zhì)量通病普遍存在、銷售服務(wù)短視、園區(qū)服務(wù)不配套、物業(yè)服務(wù)不到位這些上半場存留的主要問題和痛點，將在下半場予以集中攻克，并轉(zhuǎn)化為行業(yè)發(fā)展的核心價值。

    房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場

    按照曹舟南的理解，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下半場之后有七大特征。

    房地產(chǎn)業(yè)，從專業(yè)開發(fā)角度而言，就是制造業(yè)，生產(chǎn)的是房產(chǎn)品，保障的是居住和生活，這是下半場的特征之一；特征二是房地產(chǎn)限制性調(diào)控政策成為常態(tài)，中央已經(jīng)明確不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，并專注于長效管理機(jī)制建設(shè)；特征三是核心城市建設(shè)用地新增指標(biāo)稀缺，新增用地多用于新產(chǎn)業(yè)、新經(jīng)濟(jì)和城市新框架的基礎(chǔ)建設(shè)以及教育、醫(yī)療、和康養(yǎng)等功能性綜合用途；特征四是城市增量開發(fā)增速趨緩，城市存量有機(jī)更新有效釋放，像浙江省政府主推的“未來社區(qū)”，上海市政府推出的“智慧城市”，成都市政府推介的“公園城市”等建設(shè)和運營成為重點；特征五是新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)的整合與導(dǎo)入成為先決條件，以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向、以住宅為配套成為開發(fā)的基本原則；特征六是行業(yè)集中度和門檻進(jìn)一步提高，以高地價博取高房價、高負(fù)債高周轉(zhuǎn)經(jīng)營日漸難以為繼，投資與開發(fā)相分離的態(tài)勢進(jìn)一步加強(qiáng)、加快；特征七是政府引導(dǎo)基金，特別是國家層面和省市級的城市建設(shè)基金、城市發(fā)展基金將逐步推出，而承接建設(shè)基金、發(fā)展基金的C端（開發(fā)落地端）專業(yè)服務(wù)需求突顯。

    在曹舟南看來，上述七方面的典型特征，將深刻地體現(xiàn)并影響著房地產(chǎn)下半場的運行軌跡。接下來，行業(yè)會進(jìn)入“雙開發(fā)商”時代。

    “雙開發(fā)商”時代來臨

    實際上，傳統(tǒng)城市學(xué)理論和傳統(tǒng)的開發(fā)實踐，側(cè)重于物理空間的規(guī)劃、設(shè)計與營造，認(rèn)為物理空間是由街區(qū)建設(shè)模塊（城市細(xì)胞）和交通體系（正向TOD和逆向TOD）兩元素有機(jī)構(gòu)成。而隨著以大數(shù)據(jù)、云計算、物聯(lián)網(wǎng)、智慧地球等為標(biāo)志的人類信息技術(shù)的突破和應(yīng)用，數(shù)字經(jīng)濟(jì)、數(shù)字政府和數(shù)字公民逐步形成，數(shù)字空間已經(jīng)深刻融入到我們的社會、生活之中。

    由此，在曹舟南看來，開發(fā)領(lǐng)域必須同時涵括物理空間、數(shù)字空間雙重開發(fā)，實施物理規(guī)劃、數(shù)字規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)規(guī)劃三項規(guī)劃，具備產(chǎn)品營造能力、基礎(chǔ)服務(wù)能力、產(chǎn)業(yè)整合能力、投資能力四方面能力，這就是曹舟南所理解和推崇的“雙開發(fā)商”，物理開發(fā)商+數(shù)字開發(fā)商的核心要義。其中，物理開發(fā)商，涵蓋設(shè)計、營造、運營等板塊，致力于營造品質(zhì)匠心的產(chǎn)品；數(shù)字開發(fā)商，涵蓋科技、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)等板塊，致力于構(gòu)建智慧人性的服務(wù)，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、實現(xiàn)美好生活提供全新可能。

    據(jù)記者了解，宋衛(wèi)平和曹舟南聯(lián)合創(chuàng)立的藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)就將業(yè)務(wù)瞄準(zhǔn)了上述領(lǐng)域。據(jù)悉，藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)是全國第一家推出“雙開發(fā)商”概念的企業(yè)。曹舟南表示，藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)將立足公正公平的市場原則，做C端（落地開發(fā)端）最強(qiáng)。

    曹舟南向記者解釋稱，“共建α”是藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)的核心發(fā)展模式，業(yè)務(wù)權(quán)重中輕代建只占到20%，“小股操盤”占比60%，而重投資會控制在20%以內(nèi)。

    “共建α”模式，一方面優(yōu)化了取費模式和取費結(jié)構(gòu)，充分體現(xiàn)市場化原則，和基于價值創(chuàng)造的市場對賭、超額分成機(jī)制。一方面是創(chuàng)造共贏生態(tài)，與戰(zhàn)略合作伙伴形成緊密的發(fā)展共同體，建立圍繞美好生活的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、創(chuàng)業(yè)聯(lián)盟、商業(yè)聯(lián)盟和服務(wù)聯(lián)盟，創(chuàng)造更為和諧共生的生態(tài)環(huán)境。對內(nèi)而言，創(chuàng)新合伙模式，藍(lán)綠雙城實行事業(yè)合伙人制，事業(yè)共擔(dān)，收益共享，每一位員工都是公司的主人翁、工作的主人公、事業(yè)的合伙人。

    據(jù)悉，藍(lán)綠雙城“共建α”模式推出6個月以來，已經(jīng)簽約落地了20余個項目，進(jìn)駐14個重點核心城市，預(yù)計到年底累計項目將超過50個，同時儲備項目超過500個。并與平安不動產(chǎn)、復(fù)星集團(tuán)、中國鐵建，杭州地鐵集團(tuán)，山東鐵投集團(tuán)，浙民投，工、農(nóng)、中、建四大行，五礦信托，光大金控，浙商銀行等開展集團(tuán)層面戰(zhàn)略合作。在運營效率上也初步體現(xiàn)了品質(zhì)、成本、營銷的極致化水平，舟山和園項目預(yù)計4個月實現(xiàn)銷售，濟(jì)南高鐵城項目從5月上旬簽約到7月下旬2個月實現(xiàn)產(chǎn)品發(fā)布暨寫字樓銷售簽約。

    有業(yè)內(nèi)人士稱，在中國房地產(chǎn)行業(yè)的下半場，藍(lán)綠雙城的“雙開發(fā)商”實踐或?qū)Ыo行業(yè)新的思路和啟示。

（編輯 喬川川 策劃 王麗新）