本報記者 王麗新

    “2020年對于北京寫字樓市場來講也是跌宕起伏的一年。”高力國際中國區(qū)董事總經(jīng)理鄧懿君指出，從疫情蔓延到有效防控，整個市場經(jīng)歷了過山車一樣的行情，多項監(jiān)測數(shù)據(jù)都刷新了歷史紀錄。

    根據(jù)高力國際監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，剔除自用及預租面積后，2020年全年凈吸納量不到3萬平方米。從季度變化來看，隨著疫情進入常態(tài)化防控階段，疫情對于寫字樓需求的壓制在慢慢降低，凈吸納量呈現(xiàn)逐月恢復的狀態(tài)。

    “凈吸納量的快速恢復一方面是由于前期疫情壓制的需求在下半年的集中釋放，另一方面也是由于寫字樓業(yè)主主動為企業(yè)提供了更有競爭力的租賃條件所致。”高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海認為，在子市場方面，麗澤、亞奧和望京酒仙橋在弱市下有強勁的競爭力。

    空置率創(chuàng)近十年新高

    根據(jù)高力國際監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年四季度，北京新入市項目體量低于預期的50萬平方米，僅有約35萬平方米入市。至此，2020年全市場新增供應(yīng)項目約60萬平方米，遠低于預期水平，主要原因還是由于疫情導致部分項目延遲入市。

    高力國際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴區(qū)海認為，空置率繼續(xù)走高達到創(chuàng)紀錄的19.4%，符合高力國際在今年一季度向市場發(fā)布的對于年底空置率超過18%的預測。北京甲級寫字樓市場的新增供應(yīng)和需求比長期都維持在2倍以內(nèi)，但供需不平衡的問題從2019年開始凸顯，在疫情肆虐的2020年，新增供需比更是上漲到接近5倍。由此可見北京市場的供需不平衡問題已經(jīng)非常嚴重。

    市場所有的變化因素最終都會反映到租金變化上，空置率創(chuàng)新高直接帶動租金同比大降。在原本就是供需嚴重不平衡的市場環(huán)境下，又疊加了疫情影響，整體租金同比降幅達到了創(chuàng)近十年記錄的新高。

    根據(jù)高力國際監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，從2019年底383元每月每平方米降低到351元每月每平方米，降幅達到8.4%。市場租金從2018年的高點已經(jīng)連續(xù)三年回調(diào)，調(diào)整幅度合計接近13%。

    “我們認為這樣的租金降幅是符合市場預期的，在新增需求有限的情況下，市場存量租戶的競爭就會變得更加激烈，企業(yè)在不景氣時期對于辦公租賃成本變化就會變得更加敏感。這樣的激烈競爭不僅存在于子市場之間，也存在于不同級別的辦公樓宇之間。”高力國際表示，例如，根據(jù)在三季度的租戶問卷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在疫情期間，租戶出現(xiàn)了從甲級向乙級寫字樓搬遷的情況。“同樣的，我們也看到，在甲級寫字樓業(yè)主向企業(yè)提供更有競爭力的租賃條件的時候，也出現(xiàn)了企業(yè)回流到甲級樓宇的現(xiàn)象。在可預見的未來一年內(nèi)，我們看不到這種現(xiàn)象會出現(xiàn)根本性改變，存量租戶的競爭將會愈演愈烈。”

    明年市場將承受巨大考驗

    在高力國際看來，2021年對于北京甲級寫字樓市場來講將會是極具考驗的一年。

    根據(jù)高力國際監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，通過初步統(tǒng)計，預計明年將有接近160萬平方米的新項目入市（2019年超過90萬平方米），其中有近百萬平方米的項目可能會在明年上半年入市。

    “若所有項目如期入市，創(chuàng)紀錄的新增供應(yīng)量將給市場帶來前所未有的沖擊，當然這也是未來3年-4年最后的一次的新項目集中入市潮。巨量供應(yīng)將直接考驗市場新增需求的恢復情況，好消息是我們已經(jīng)看到正在恢復的新增需求，但可持續(xù)性仍然有待進一步觀察。”嚴區(qū)海指出，隨著本輪供應(yīng)高峰的結(jié)束，明年租金依然處于下降通道，但降幅應(yīng)該會小于今年，在四季度將開始進入探底階段。

    對于接下來的市場，嚴區(qū)海表示，高力國際依然維持市場處于三期疊加的判斷，依然維持宏觀經(jīng)濟增長穩(wěn)步復蘇，北京疫情防控有效和寫字樓需求中性釋放的三個基礎(chǔ)宏觀條件，并預計供需失衡的態(tài)勢在明年仍會加劇，以及空置率明年觸頂?shù)幕狙信小?/p>

（編輯 田冬）