轉眼間，2020年已經走到尾聲。盡管《時代》周刊給了2020年一個“最壞一年”的評價，但對于中國來說，2020年卻是重要的轉折年、關鍵年。

    在房地產行業(yè)，很多新的變化開始出現：曾經被資本追逐的長租公寓遭遇寒冬；長效機制逐漸落地，樓市調控趨于常態(tài)化；“三道紅線”給房企套上“緊箍咒”，顛覆了房地產業(yè)原有的增長模式；互聯網對居住服務的滲透進一步加深，VR看房、直播賣房等新的營銷方式層出不窮……

    這些變革的背后，實際上是經濟、人口、技術、監(jiān)管等多種因素交織影響的結果，疫情則起到了加速器的作用。

    在我國新舊增長動能轉換的大背景下，房地產業(yè)也在經歷新舊時代的更迭。一方面，調控如常，紅利減退，行業(yè)本身的商業(yè)邏輯和增長模式都在面臨調整；另一方面，在“十四五”規(guī)劃提出的雙循環(huán)增長框架下，房地產及相關行業(yè)在國民經濟中的定位也在悄然發(fā)生變化。

    近日，貝殼研究院發(fā)布2021年房地產市場年度展望報告。報告結合內外環(huán)境的變化，以及行業(yè)本身的發(fā)展邏輯，報告提出了七項重要展望。從范圍上，這些預測涵蓋了房地產業(yè)的各個操作環(huán)節(jié)和上下游領域，內容豐富；從時間跨度上，部分觀點不僅預測明年，甚至將目光放在未來5年的周期中，著眼長遠。

    趨勢一：房價普漲時代一去不返

    回顧過去的2020年，房地產市場保持總體平穩(wěn)增長態(tài)勢。根據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數據推算，全國新建商品住宅交易規(guī)模將達到15萬億，同比增長8%左右。根據貝殼研究院統(tǒng)計測算，全國二手房交易規(guī)模達到7.3萬億，同比增長8.1%。

    對于2020年房地產市場保持復蘇的原因，貝殼研究院指出：第一，疫情激發(fā)了消費者住房條件改善的需求；第二，在新冠疫情的沖擊之下，全球貨幣流動性充裕，房地產作為穩(wěn)定的資產受到青睞。這也使得在中央始終堅持“房住不炒”的政策基調下，房地產市場仍然升溫。

    從當前的形勢判斷，一方面，2021年宏觀貨幣政策將繼續(xù)遵循宏觀審慎原則應對經濟發(fā)展中的諸多不確定性，另一方面，房地產金融降杠桿將持續(xù)深化，促使房地產、金融與實體經濟平衡發(fā)展。

    在這樣的形勢下，貝殼研究院預計2021年房地產市場總體平穩(wěn)，新房市場和二手房市場總體成交體量與今年相當。金融對房地產的助推紅利逐漸弱化，房價普漲的時代一去不返。

    從結構上看，區(qū)域之間的市場分化進一步加大，2021年長三角城市房價將保持溫和上漲，珠三角市場可能受調控影響而有所降溫，但市場基本面仍然強勁。其他非核心城市市場降溫的可能性更大。

    趨勢二：存量深化，服務崛起

    從十四五規(guī)劃建議看，未來5年，我國住房發(fā)展的重點是民生保障，房地產政策以防風險、保民生為主。

    其背后的原因，是我國房地產市場已經達到了總體平衡、局部過剩的狀態(tài)，未來更多是要解決結構失衡的問題，尤其是核心城市新市民住房困難的問題；同時，近年來房地產金融風險有所加大，特別是房企的金融負債過高，需要通過差別化信貸政策逐步化解金融風險。

    在這樣的政策導向下，貝殼研究院預計，未來5年我國房地產的金融屬性逐步減弱，購房需求逐步回歸居住本質，由經濟增長、人口流動等基本面主導的供需變化，是未來房地產市場的主要驅動因素。幾大趨勢將開始出現：

    第一，市場存量化程度加深。預計五年內新房年銷售額從15萬億往下穩(wěn)步回落，二手房市場交易規(guī)模，則在7萬億的基礎上逐漸增長。

    第二，從賣方市場進入到買方市場，對居住品質的要求不斷提高。品質住房不僅僅是居住面積的擴大，并且對產品質量、配套設施、社區(qū)服務都提出更高的需求。

    第三，買方市場還對服務提出更高的要求。以消費者新居住需求為導向，居住行業(yè)需要提供給新居住產品和服務，原先離散的業(yè)務將被打通，新房、二手房、租賃、設計、裝修、物業(yè)、家居以及更多的售前售后服務將被有機地聯系起來，形成一個統(tǒng)一的生態(tài)體系。

    趨勢三：數字化重塑地產營銷

    新冠疫情在客觀上成為數字化營銷的“催化劑”。2020年疫情期間，一些房企嘗試使用“線上售樓處”、直播賣房等形式進行線上營銷，為傳統(tǒng)線下營銷帶來有益的補充。

    但貝殼研究院分析認為，由于開發(fā)時間短、缺少產品經驗和市場驗證，線上平臺實際的使用價值有限，其基本邏輯仍然是“為房找客”。

    不過，線上營銷讓行業(yè)認識到線上化的重要價值和發(fā)展趨勢。無論在信息展示、獲客，還是看房、交易等環(huán)節(jié)，線上化都帶來了效率的極大提升。未來，隨著政府積極參與到線上化過程中，政務信息化不斷推進，數字化對房地產行業(yè)的改造將會更為深入。

    貝殼研究院報告認為，展望未來，在城鎮(zhèn)化深化、人口紅利消退的背景下，數字經濟成為經濟高階發(fā)展和創(chuàng)新的核心驅動力之一。居住服務業(yè)進入智能化階段，在房、人、流程等方面的線上化將加速，為消費者提供更多的選擇權和更好的服務體驗。同時，這也將倒逼房企提升質量，改善服務品質，從而更好地迎接買方時代。

    趨勢四：現金流緊張成房企常態(tài)

    由于顛覆了原有的高杠桿模式，“三道紅線”對行業(yè)的影響將是長期和深遠的。貝殼研究院分析認為，未來房地產開發(fā)行業(yè)將有幾大趨勢：

    第一，集中度提升。今年前100房企集中度為67.2%，行業(yè)變革加速行業(yè)洗牌的過程中，業(yè)績集中度仍有一定的提升空間。

    第二，利潤率下滑。融資新規(guī)影響下房企投資意愿降低，拿地意愿明顯收縮，搶占一、二線核心城市，高能級市場加速上行。但調控城市“限地價”、“限房價”的政策與核心城市的高競爭性將不斷推高房企成本上升，房地產行業(yè)毛利率水平或將逐漸下滑。

    第三，現金流趨緊。2021年房企到期債務同比增長36%，預計未來3-5年后房企債券融資到期債務方可實現實質性降速，未來幾年房企現金流將保持緊張狀態(tài)。

    第四，鞏固基本盤與推進多元化并進。過去多年來，房企多元化業(yè)務“遠水不解近渴”的現狀促使房企回歸基本盤意愿上升，但與此同時，把握未來的轉型關鍵期仍然重要。未來，在繼續(xù)鞏固基本盤的同時，與十四五發(fā)展戰(zhàn)略相結合的物業(yè)管理、健康養(yǎng)老、人工智能與租賃等領域，將是企業(yè)關注的重點。

    趨勢五：經紀行業(yè)專業(yè)化進程加速

    2020年，經紀人職業(yè)化升級顯著，表現為經紀人職業(yè)資格認證滲透率增加、收入水平提升，高學歷人才正在涌入，經紀人職業(yè)認可度得到提升。

    貝殼研究院分析，這一方面是由于行業(yè)競合的規(guī)則體系漸已形成，經紀公司從過去的競爭為主轉向競合為主，經紀機構和經紀人之間的房源共享聯賣機制正在構建；另一方面，行業(yè)信息化水平大幅提升，移動互聯網和大數據、VR、AI等新技術在行業(yè)內得到廣泛應用，推動房地產經紀服務向專業(yè)化、標準化、技術化方向發(fā)展。

    貝殼研究院認為，上一個五年行業(yè)重點在“房”的數字化，下一個五年重點是居住服務者的數字化，服務者的數字化基礎設施加速構建。以“線上化、大數據、云計算、VR技術、物聯網”及新基建為底層的技術革命，正在引領一場居住領域的產業(yè)升級。

    與之相對應地，未來行業(yè)將逐步構建居住行業(yè)專業(yè)人才學歷教育及職業(yè)教育體系，服務者職業(yè)認證、職業(yè)教育、雇主品牌都得到更多重視。政府和行業(yè)將通過數字化手段形成房產服務行業(yè)信用評價機制，推動服務者職業(yè)化。

    趨勢六：長租公寓進入調整期

    2020年是長租公寓遭遇寒冬的一年。依據公開信息不完全統(tǒng)計，今年超40家長租公寓企業(yè)陷入經營糾紛或資金鏈斷裂。

    貝殼研究院分析認為，今年疫情對租賃市場的沖擊是長租公寓企業(yè)經營困難的直接原因，但長租公寓企業(yè)產生風險問題的深層次原因主要有三：首先，以包租為主的商業(yè)模式單一、靈活性差，抵抗市場波動能力不足；其次，包租模式融資困難，企業(yè)容易傾向于使用長期預收款，容易陷入租金貸擴張的陷阱；最后，行業(yè)進入門檻過低，經營企業(yè)缺乏一定的資質和經驗，導致行業(yè)魚龍混雜。

    長租公寓的崛起僅僅是最近10年的事情。貝殼研究院指出，在經歷了萌芽、起步、大量試水之后，行業(yè)已經在2019年出現陣痛，并隨之進入反思和調整的階段。

    對比國外租賃專業(yè)運營的經驗，貝殼研究院提出，長租公寓的租賃機構化、專業(yè)化運營仍是發(fā)展趨勢，但未來行業(yè)需要解決融資、合規(guī)性兩個問題，從而適應利潤率微薄的行業(yè)現狀，以及愈加嚴格的監(jiān)管政策。

    另外，在發(fā)展模式上，相比于重資產的包租模式，托管方式可能更加適合當下中國的國情。國外的租賃住房很大比例采用托管服務模式，托管房源在私人租賃房源中占比更高，行業(yè)發(fā)展成熟。托管模式既能夠幫助業(yè)主打理房屋，又不會背負過高的改造成本，更加適合現階段的租賃市場。

    趨勢七：老舊小區(qū)改造蓄勢待發(fā)

    2020年是老舊小區(qū)改造的元年，盡管政策大力支持，但要想進入這片萬億規(guī)模的藍海卻并不容易。

    各地落實并推進老舊小區(qū)改造的過程中普遍面臨三個最重要的困難：第一，居民針對改造意見難以達成統(tǒng)一，阻礙老舊小區(qū)改造的實施；第二，居民對于改造經濟負擔的擔憂；第三，改造后的物業(yè)維護問題。這也導致目前老舊小區(qū)改造的居民出資意愿低，企業(yè)參與積極性不高。

    貝殼研究院認為，進入存量時代，房地產對經濟的拉動作用從投資轉為消費，而城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是房地產消費的重要并且迫切的組成部分。在“新基建”的框架下，未來老舊小區(qū)改造仍有很大的空間有待釋放。

    貝殼研究院建議，政策上還需要進一步加大支持力度。比如，明確老舊小區(qū)改造后的持續(xù)服務和運營的保障機制；支持社會力量通過質押老舊小區(qū)更新改造項目的收益權的方式來申請金融機構貸款等。