本報(bào)記者 陳瀟

    12月25日，隨著豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)街道地塊成交，2025年北京土地市場(chǎng)正式收官。該地塊最終由北京建工地產(chǎn)有限責(zé)任公司和北京城鄉(xiāng)房屋建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司聯(lián)合體以總價(jià)24.72億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)約4.2萬(wàn)元/平方米，為北京全年土拍畫下句點(diǎn)。

    具體來(lái)看，該地塊位于南三環(huán)與南四環(huán)之間，屬玉泉營(yíng)街道，土地面積約2.35萬(wàn)平方米，容積率2.5，地形方正，東西長(zhǎng)南北短，有利于排布大面寬產(chǎn)品。

    “該地塊的核心優(yōu)勢(shì)在于其環(huán)線位置和便捷的交通條件。具備‘雙地鐵’優(yōu)勢(shì)，可直達(dá)國(guó)貿(mào)、中關(guān)村、麗澤等核心商圈。”中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，周邊分布花鄉(xiāng)奧萊、豐科萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等商業(yè)綜合體，西側(cè)緊鄰北京天壇醫(yī)院，西北側(cè)是北京口腔醫(yī)院，均在步行可達(dá)范圍。盡管位于四環(huán)內(nèi)，但該地塊仍以底價(jià)成交，一定程度上反映出企業(yè)拿地相對(duì)審慎。

    從競(jìng)品角度來(lái)看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，目前地塊周邊最新項(xiàng)目為花鄉(xiāng)橋以南的北京隅·西頌，該項(xiàng)目成交樓面價(jià)約4.96萬(wàn)元/平方米，當(dāng)前網(wǎng)簽104套，網(wǎng)簽均價(jià)約7.87萬(wàn)元/平方米，去化率25%左右。

    回顧2025年全年，北京土地市場(chǎng)保持分化趨勢(shì)，區(qū)位稀缺、規(guī)劃條件優(yōu)越、確定性強(qiáng)的地塊持續(xù)受到追捧，溢價(jià)水平保持高位；而其余地塊，多以底價(jià)或接近底價(jià)成交。整體來(lái)看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，北京市累計(jì)成交涉宅用地40宗，總面積約359萬(wàn)平方米，較去年同期下降約24%。

    從區(qū)域分布看，海淀、朝陽(yáng)、昌平位列成交規(guī)模前三，其中海淀以約66.5萬(wàn)平方米、占總成交19%的體量，成為供地主力；朝陽(yáng)成交約59.5萬(wàn)平方米，占比17%；昌平以49.6萬(wàn)平方米位居第三。

    “高溢價(jià)地塊也集中于上述區(qū)域，全年溢價(jià)率超過10%的9宗地塊中，海淀占4宗，朝陽(yáng)占3宗，通州占2宗。其中，朝陽(yáng)區(qū)太陽(yáng)宮地塊以39.18%的溢價(jià)率居首，海淀樹村地塊、朱房村地塊分別以27.93%和25.04%的溢價(jià)率緊隨其后，折射出核心地段資源的稀缺性與競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度。”張凱表示。

    在成交規(guī)模收縮的同時(shí)，土地價(jià)格指標(biāo)卻保持上行。數(shù)據(jù)顯示，今年北京土地成交樓面均價(jià)同比上升20%，平均溢價(jià)率也提高了3.7個(gè)百分點(diǎn)，土地出讓金整體共計(jì)1427.4億元，同比基本保持平穩(wěn)。

    “今年北京在土地供應(yīng)策略上作出積極優(yōu)化，尤其體現(xiàn)于核心區(qū)域供應(yīng)的破冰。東城區(qū)等長(zhǎng)期近乎零供應(yīng)的區(qū)域陸續(xù)推出祈年大街等優(yōu)質(zhì)地塊，既為高端市場(chǎng)補(bǔ)充稀缺房源，也向市場(chǎng)傳遞出核心區(qū)土地供給機(jī)制靈活調(diào)整的信號(hào)。類似情況還包括國(guó)貿(mào)北側(cè)的呼家樓南里地塊等項(xiàng)目入市。在‘開源’的同時(shí)，配套的土地交易規(guī)則也進(jìn)一步優(yōu)化，如延長(zhǎng)合同簽訂時(shí)間、允許分地塊辦理產(chǎn)權(quán)登記等，切實(shí)緩解企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力。”張凱如是稱。

    值得注意的是，核心地塊的規(guī)劃條件也趨向嚴(yán)格，例如不少地塊出讓時(shí)明確了限高、風(fēng)貌保護(hù)、禁止建設(shè)別墅及配建公共服務(wù)設(shè)施等要求。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，當(dāng)前北京土地市場(chǎng)體現(xiàn)“以產(chǎn)品為導(dǎo)向”的變化趨勢(shì)。隨著核心地塊規(guī)劃條件趨嚴(yán)，開發(fā)商必須在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、空間利用和居住體驗(yàn)上下更大功夫，才能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的順利落地。房企的競(jìng)爭(zhēng)重點(diǎn)也將從單純比拼拿地能力，轉(zhuǎn)向比拼產(chǎn)品力、設(shè)計(jì)能力和長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力，這將有助于推動(dòng)新房市場(chǎng)供給質(zhì)量穩(wěn)步提升。

    張凱表示，整體來(lái)看，北京土地市場(chǎng)的運(yùn)行邏輯正在發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變，政府通過“少而精”的優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)激活市場(chǎng)；房企則以審慎姿態(tài)聚焦于能打造“好房子”的稀缺資源；而不斷優(yōu)化的規(guī)則與逐步提升的門檻，正共同推動(dòng)市場(chǎng)從規(guī)模導(dǎo)向邁向品質(zhì)優(yōu)先的新階段。

（編輯 喬川川）