本報(bào)記者 陳瀟

    近期，多地通過(guò)國(guó)企平臺(tái)出手收購(gòu)二手房的形式，加碼住房“以舊換新”新模式。浙江富陽(yáng)、上海奉賢，浙江寧波等地，接連推出或落地住房“以舊換新”方案，通過(guò)國(guó)資信用背書和制度化設(shè)計(jì)，為打通置換鏈條，激活改善型住房需求打開(kāi)新通道。

    一站式置換

    1月25日，杭州市富陽(yáng)區(qū)宣布推出房地產(chǎn)“以舊換新”活動(dòng)，報(bào)名時(shí)間為2026年1月26日至2月9日。根據(jù)方案，富陽(yáng)區(qū)屬國(guó)企杭州富陽(yáng)樂(lè)居投資運(yùn)營(yíng)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“富陽(yáng)樂(lè)居集團(tuán)”）將在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，面向社會(huì)定向收購(gòu)200套二手房。

    此次收購(gòu)對(duì)房源條件設(shè)定了明確門檻：二手房需位于富春、鹿山、銀湖三個(gè)街道，建成時(shí)間在2010年12月31日前，建筑面積不超過(guò)144平方米。

    在置換方式上，富陽(yáng)樂(lè)居集團(tuán)采取“抵價(jià)券+購(gòu)房券”的組合模式。換房人可獲得與二手房收購(gòu)價(jià)等值的“以舊換新抵價(jià)券”，同時(shí)額外獲得一張購(gòu)房券，面值為抵價(jià)券金額的5%，最高不超過(guò)10萬(wàn)元。以一套評(píng)估價(jià)100萬(wàn)元的二手房為例，換房人在購(gòu)買新房時(shí)，最高可抵扣105萬(wàn)元房款。

    這一設(shè)計(jì)并非個(gè)案。此前，寧波城建投資集團(tuán)下屬城投置業(yè)已率先啟動(dòng)商品住房“以舊換新”，首期定量收購(gòu)舊房500套，覆蓋寧波市六區(qū)；據(jù)當(dāng)?shù)胤抗懿块T發(fā)布的2025年12月份全市住宅成交數(shù)據(jù)，寧波市六區(qū)當(dāng)月共成交新建商品住宅1430套，環(huán)比增幅高達(dá)67%，為全年成交量第二高的月份，僅次于有住房購(gòu)新配送消費(fèi)券因素加持的3月份。

    上海奉賢區(qū)奉發(fā)集團(tuán)的“以舊換新”首單也已于今年1月份正式簽約，據(jù)悉，奉發(fā)集團(tuán)計(jì)劃收購(gòu)50套老舊小區(qū)二手房，定向支持購(gòu)買集團(tuán)旗下新房項(xiàng)目。

    除此之外，江蘇徐州近日由國(guó)有平臺(tái)——徐州市國(guó)盛徐房嚴(yán)選運(yùn)營(yíng)管理有限公司推出房產(chǎn)“以舊換新”置換服務(wù)。該平臺(tái)由兩家市屬國(guó)企聯(lián)合組建，旨在搭建規(guī)范、透明的一站式房產(chǎn)置換通道，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化流程銜接存量房與新房市場(chǎng)。

    模式能否復(fù)制推廣？

    “近期各地‘以舊換新’模式的創(chuàng)新之處，在于它超越了此前一些城市僅由房企或中介機(jī)構(gòu)撮合的‘以舊換新’，升級(jí)為政府平臺(tái)介入、提供信用擔(dān)保和流動(dòng)性支持的‘官方換房’。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，由國(guó)企作為收購(gòu)主體，一方面大幅降低了交易雙方的違約風(fēng)險(xiǎn)，另一方面也縮短了二手房成交與新房購(gòu)買之間的時(shí)間差，顯著提升了換房成功率。“對(duì)于改善型家庭而言，‘先賣舊、再買新’的不確定性，是長(zhǎng)期存在的心理門檻，而國(guó)企兜底的模式正在緩解這一痛點(diǎn)。”

    不過(guò)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，國(guó)企主導(dǎo)的“以舊換新”模式亦存在一定挑戰(zhàn)。

    同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，一方面是資金壓力，對(duì)財(cái)政和平臺(tái)公司的資金調(diào)度能力提出了更高要求；另一方面不同于集中式新建項(xiàng)目，被收購(gòu)的二手房往往分散在多個(gè)小區(qū)，如何通過(guò)出租、轉(zhuǎn)保障房或者再出售等方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)盤活，考驗(yàn)國(guó)企的精細(xì)化運(yùn)營(yíng)能力。這也成為該模式能否被復(fù)制推廣的關(guān)鍵。

    總體來(lái)看，多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與過(guò)往相比，今年“以舊換新”試點(diǎn)更為活躍，與新房去化，國(guó)資運(yùn)營(yíng)的結(jié)合更為緊密。