本報記者 陳瀟

    “今天是3月最后一天，3月份銷售是明顯優(yōu)于1月份和2月份的情況。從‘小陽春’的角度，是市場回暖或有所改善的一些重要信號?？傮w今年銷售目標，我們仍然定在千億元以上。”3月31日，在越秀地產股份有限公司（以下簡稱“越秀地產”）業(yè)績會上，公司董事長林昭遠向《證券日報》記者表示。

    房地產行業(yè)進入深度調整期以來，行業(yè)格局經歷大洗牌。早在數(shù)年前，越秀地產便提出“四好”企業(yè)戰(zhàn)略——以“好產品、好服務、好團隊、好品牌”為核心指引。

    基于“四好”企業(yè)戰(zhàn)略的長期沉淀，近年來，越秀地產在市場波動中依然保持穩(wěn)步提升的表現(xiàn)。數(shù)據顯示，2025年，公司實現(xiàn)全口徑銷售額1062.1億元，維持在千億元級規(guī)模。克而瑞數(shù)據顯示，公司全國銷售排名升至第9位，較2021年的第37位實現(xiàn)大幅躍升，連續(xù)3年進入行業(yè)前十。

    “四好”戰(zhàn)略提升競爭力

    具體來看，在踐行“四好”企業(yè)戰(zhàn)略的過程中，越秀地產以“好房子”建設為戰(zhàn)略抓手，將產品力、交付力和物業(yè)服務作為核心競爭力。公司打造的“4×4好產品理念”和“4+X”產品系，通過設計施工一體化和“悅智造”體系升級，實現(xiàn)了品質、效率與客戶滿意度的同步提升。

    這套體系也為公司推向市場的項目疊加了品牌溢價，公司全年合同銷售均價達36000元/平方米，同比大幅增長23%。其中，北京和樾望云、上海翡云悅府兩大標桿項目分別實現(xiàn)95億元、159億元銷售業(yè)績，銷售均價均突破10萬元/平方米，形成產品力向品牌認可度、銷售業(yè)績轉化的良性循環(huán)。

    在業(yè)績會上，公司副董事長兼執(zhí)行董事朱輝松向《證券日報》等媒體表示：“廣州作為公司總部所在城市，率先響應和落地‘好房子’的號召。我們在廣州的多個項目，如世界大觀·觀樾、觀樾天湖、江灣潮起、皓悅濱江，結合‘好房子’標準與改善性設計需求，在去年市場普遍承壓的情況下，銷售情況明顯不錯，甚至成為區(qū)域銷售冠軍。”

    從節(jié)奏上看，公司投資呈現(xiàn)出較強的前瞻性與紀律性：上半年在市場高溢價階段保持克制，重點挖掘結構性機會；下半年則把握市場回調窗口精準補倉，全年拿地平均溢價率控制在9.3%以內，顯著低于行業(yè)頭部房企平均水平，其中超96%布局于北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都六大核心城市。

    這一表現(xiàn)背后，是越秀地產逐步成熟的投研與決策團隊。公司通過構建多維度市場研究機制，強化投資、產品、營銷等多部門協(xié)同，在拿地前即完成產品規(guī)劃與開發(fā)策略，實現(xiàn)“投資前置”，有效降低開發(fā)不確定性，提升項目回報的確定性。

    除此之外，在“好服務”方面，公司旗下越秀服務營收平穩(wěn)有增，在管面積增長至7347萬平方米，外拓收繳率提升至94%。

    在業(yè)績會上，管理層提出要打造“一主兩翼”的業(yè)務組合，在做優(yōu)開發(fā)業(yè)務鞏固業(yè)績基本盤的同時，進一步深化經營服務業(yè)務，從而穩(wěn)定現(xiàn)金流，提高利潤貢獻。

    多措并舉為盈利修復鋪路

    除了明確“四好”企業(yè)戰(zhàn)略，越秀地產管理層也在業(yè)績會上回應了毛利率相關問題。

    數(shù)據顯示，越秀地產2025年全年實現(xiàn)營業(yè)收入846.6億元，稅后凈利潤17.8億元，同比增長21.4%。但受行業(yè)波動的傳導影響，公司全年毛利率有所下滑。

    “過去一年，公司的行業(yè)地位、核心城市的排名都得到鞏固和提升，但受結轉項目毛利率下降以及相關存貨減值撥備等因素影響，整體毛利率有所承壓。”林昭遠在業(yè)績會上坦言。

    面對短期壓力，越秀主動通過存量盤活、結構優(yōu)化、新盤布局等多重動作，為后續(xù)盈利的修復提前鋪路。

    其中，存量土儲結構持續(xù)優(yōu)化，為未來毛利率的提升修復打下了基礎。林昭遠介紹，針對存量資產，公司精準把握政策窗口期，通過調規(guī)、轉性、換地、轉經營等多種方式盤活存量土地儲備，尤其在杭州、西安、青島、廣州等核心城市，團隊已經實現(xiàn)突破性進展，為存量資產的盤活提供了可復制的路徑。經過這一輪優(yōu)化，公司目前1855萬平方米的未售土儲中，核心城市占比達到75%，住宅占比達到77%。

    而在新增投資端，具備高溢價能力的新項目也有望為越秀地產帶來修復的支撐。“過去幾年，市場高位階段拿地的老項目集中進入結轉周期，房企毛利率跌至低位；但近兩年，房企投資相對謹慎，優(yōu)質地塊往往定位清晰、需求扎實，毛利率普遍能維持在兩位數(shù)水平。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對《證券日報》記者表示。

    “我們也期望行業(yè)的調整能夠盡快得到更好修復，疊加我們自身的措施，推動毛利率盡快回升到合理的位置。”林昭遠如是說。

    值得一提的是，2026年開年，越秀集團以236億元的總價，成功摘得廣州馬場地塊，這也是珠江新城最后一塊連片的城市更新寶地，目前該地塊已經與SKP完成簽約，將打造以開放型城市公共空間為紐帶，串聯(lián)頂奢商業(yè)集群、國際高端酒店、超甲級辦公的多元業(yè)態(tài)綜合體。

    有市場人士猜測，作為越秀集團旗下核心的地產業(yè)務平臺，越秀地產有望憑借自身的城市綜合開發(fā)運營能力，深度參與該項目的打造。若該項目打造為城市更新標桿，將進一步提升公司在全國重點城市優(yōu)質大宗地塊的綜合競爭力。

    對此，林昭遠在業(yè)績會上表示，該項目有關計劃總體仍在鋪排中，如果符合上市公司的利益，不排除注入上市公司的可能性，但是具體仍以公司公告為準。

（編輯 才山丹）