本報(bào)記者 陳瀟

    上海土地市場(chǎng)熱度延續(xù)。5月29日，上海2026年第四批次住宅用地出讓正式收官，兩日共成交5宗涉宅地塊，合計(jì)成交金額約110.4億元。其中，多宗核心區(qū)及低密宅地錄得高溢價(jià)，最高溢價(jià)率超過40%，房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的爭(zhēng)奪依舊激烈。

    從成交結(jié)果來看，本輪土拍呈現(xiàn)出明顯的“核心聚焦”特征。

    5月29日出讓的兩宗地塊分別位于虹口區(qū)歐陽路街道及浦東新區(qū)南碼頭路街道。其中，浦東新區(qū)南碼頭路街道項(xiàng)目經(jīng)過112輪競(jìng)價(jià)，由保利置業(yè)集團(tuán)有限公司以34.9億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)40%，成交樓面價(jià)約為82062元/平方米；虹口區(qū)歐陽路街道地塊則經(jīng)過27輪競(jìng)價(jià)，由保利發(fā)展控股集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“保利發(fā)展”）以14.3億元摘得，溢價(jià)率達(dá)17.2%。

    而在5月28日首日出讓的3宗地塊中，虹口嘉興路街道地塊由上海城投置地（集團(tuán)）有限公司以19.3億元競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)35.63%，成交樓面價(jià)突破10萬元/平方米；閔行浦江鎮(zhèn)低密宅地則經(jīng)過136輪競(jìng)價(jià)，由大華（集團(tuán)）有限公司以36.55億元摘得，溢價(jià)率約40.7%。相比之下，位于青浦重固板塊的地塊則由保利發(fā)展底價(jià)摘得。

    整體來看，本輪5宗地塊中有4宗溢價(jià)率超過15%，其中兩宗達(dá)到40%以上，顯示出上海核心區(qū)域及改善型產(chǎn)品用地仍具較強(qiáng)吸引力。

    中指研究院上海數(shù)據(jù)總經(jīng)理張文靜向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，兩日土拍分別吸引超過20家企業(yè)（或聯(lián)合體），15家企業(yè)（或聯(lián)合體）參與，土拍結(jié)果反映出，當(dāng)前房企對(duì)于一線城市核心區(qū)域、成熟板塊以及高品質(zhì)住宅產(chǎn)品仍保持較高拿地預(yù)期。

    值得關(guān)注的是，此輪高熱地塊普遍具備較強(qiáng)的區(qū)位與產(chǎn)品屬性。

    例如，虹口嘉興路街道地塊位于北外灘“黃金三角”輻射區(qū)域，兼具內(nèi)環(huán)內(nèi)稀缺屬性、成熟商業(yè)配套以及優(yōu)質(zhì)教育醫(yī)療資源，同時(shí)無配建及套型比例限制，被業(yè)內(nèi)視為具備打造高端改善型產(chǎn)品的潛力。

    浦東南碼頭路街道地塊則憑借濱水資源及成熟生活配套受到市場(chǎng)關(guān)注。該地塊距離軌交6號(hào)線臨沂新村站僅約300米，同時(shí)緊鄰世博水環(huán)白蓮涇段，具備較強(qiáng)景觀資源優(yōu)勢(shì)。

    此外，閔行浦江鎮(zhèn)地塊由于容積率僅1.05，成為本輪市場(chǎng)關(guān)注焦點(diǎn)之一。在當(dāng)前改善需求主導(dǎo)市場(chǎng)背景下，低密產(chǎn)品稀缺性進(jìn)一步增強(qiáng)，也帶動(dòng)相關(guān)地塊競(jìng)拍熱度持續(xù)提升。

    “此次土拍再次表明，上海樓市的信心并未消退，而是更加聚焦于少數(shù)核心板塊與‘好房子’項(xiàng)目。”張文靜表示，當(dāng)前市場(chǎng)已從過去的普遍性升溫，逐漸轉(zhuǎn)向優(yōu)質(zhì)資源驅(qū)動(dòng)。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前上海土地市場(chǎng)已呈現(xiàn)出較明顯的結(jié)構(gòu)性分化特征。一方面，核心城區(qū)、低密改善型地塊仍能吸引房企積極爭(zhēng)奪；另一方面，部分外圍區(qū)域地塊則更多以底價(jià)成交。

    這種分化背后，也反映出房企投資邏輯正在發(fā)生變化。企業(yè)更加注重項(xiàng)目安全性、產(chǎn)品兌現(xiàn)能力以及未來去化確定性，投資策略也從“規(guī)模擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“精準(zhǔn)布局”。

    與此同時(shí)，在“好房子”導(dǎo)向持續(xù)強(qiáng)化的背景下，具備低密、生態(tài)、濱水、成熟配套等屬性的改善型項(xiàng)目，正成為房企重點(diǎn)布局的方向。

    多位業(yè)內(nèi)人士表示，從近期上海土拍表現(xiàn)來看，核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍具較強(qiáng)韌性，尤其是一線城市核心板塊，仍是房企補(bǔ)倉的重要方向。不過，在市場(chǎng)整體仍處于調(diào)整階段背景下，土地市場(chǎng)熱度短期內(nèi)或仍將維持“局部高熱、整體分化”的運(yùn)行格局。

（編輯 喬川川）