本報(bào)記者杜雨萌

    10月30日，第七屆領(lǐng)航·住房租賃產(chǎn)業(yè)國(guó)際論壇在京舉行，論壇聚焦住房租賃行業(yè)金融化進(jìn)程，對(duì)政策落地、資產(chǎn)入市和資本活躍等重點(diǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了系統(tǒng)梳理，并對(duì)市場(chǎng)深化發(fā)展方向作出展望。

    從租賃住房行業(yè)來(lái)看，今年以來(lái)金融端連續(xù)落子。6月份，國(guó)內(nèi)首單保障性租賃住房REITs——華夏北京保障房REITs完成擴(kuò)募。9月份，國(guó)內(nèi)首單持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS——建信長(zhǎng)租亦完成擴(kuò)募。

    在ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然看來(lái)，這一連串動(dòng)作表明，租賃住房資產(chǎn)的“可投性”與“穩(wěn)分紅能力”正在同步增強(qiáng)。這種活力也并非偶然，而是政策落地、資產(chǎn)入市、資本提效三股力量共同作用的結(jié)果。

    首先，制度的完善率先為市場(chǎng)注入信心。9月15日正式施行的《住房租賃條例》，在國(guó)家層面明確了企業(yè)資金監(jiān)管、主體責(zé)任和承租人權(quán)益保護(hù)，統(tǒng)一了行業(yè)規(guī)則，也穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。過(guò)去企業(yè)在經(jīng)營(yíng)中最擔(dān)心合規(guī)和政策的不確定性；如今“規(guī)矩立起來(lái)了”，風(fēng)險(xiǎn)邊界更清晰，治理預(yù)期更穩(wěn)定，為資本進(jìn)入和資產(chǎn)擴(kuò)募奠定了制度基礎(chǔ)。

    其次，政策落地則進(jìn)一步帶動(dòng)了資產(chǎn)的流動(dòng)與盤(pán)活。隨著地方配套措施逐步實(shí)施，多地啟動(dòng)存量商品房收儲(chǔ)計(jì)劃，將其轉(zhuǎn)為保障性租賃住房，并加快項(xiàng)目入市節(jié)奏。新一批可投標(biāo)的陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，使租賃住房資產(chǎn)在數(shù)量、結(jié)構(gòu)與域分布上都更加均衡，為REITs和ABS提供了充足、可持續(xù)的底層資產(chǎn)來(lái)源。

    最后，活躍的資本使行業(yè)形成了更具韌性的良性循環(huán)。公募REITs進(jìn)入“首發(fā)+擴(kuò)募”并行階段，持有型不動(dòng)產(chǎn)ABS探索落地，一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)的銜接更加順暢。擴(kuò)募帶來(lái)新的資金和資產(chǎn)，流通盤(pán)擴(kuò)大提升了價(jià)格發(fā)現(xiàn)效率，融資與交易形成互相促進(jìn)的閉環(huán)。

    “整體上看，租賃住房行業(yè)的發(fā)展邏輯正從‘有沒(méi)有’邁向‘好不好’，從‘能融資’轉(zhuǎn)向‘能持續(xù)投資、有穩(wěn)定收益’。”趙然稱，政策托底、資產(chǎn)入市和資本提效，共同推動(dòng)了市場(chǎng)的成熟與長(zhǎng)期化發(fā)展。

    隨著保障性租賃住房REITs的不斷成熟，市場(chǎng)也從“首發(fā)為主”進(jìn)入“首發(fā)+擴(kuò)募”并行的新階段。這一變化標(biāo)志著REITs不再只是一次性的融資工具，而正在成為可持續(xù)擴(kuò)募、動(dòng)態(tài)管理的資產(chǎn)平臺(tái)。

    隨著REITs進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)，不同類型投資者的結(jié)構(gòu)差異也在逐步形成。趙然舉例，保險(xiǎn)資金、銀行理財(cái)?shù)乳L(zhǎng)期機(jī)構(gòu)資金偏好穩(wěn)健分紅與可持續(xù)收益，成為市場(chǎng)的“壓艙石”；券商資管、公募專戶等交易型機(jī)構(gòu)則活躍于擴(kuò)募和上市初期，更關(guān)注流動(dòng)性與價(jià)格發(fā)現(xiàn)效率。長(zhǎng)期資金與活躍資金形成互補(bǔ)格局，共同支撐市場(chǎng)的穩(wěn)健運(yùn)行，體現(xiàn)出市場(chǎng)對(duì)“分紅穩(wěn)定+流動(dòng)性提升”的雙重預(yù)期。

    另外，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也在逐步優(yōu)化。長(zhǎng)期資金與活躍資金的協(xié)同，使REITs估值邏輯更加理性。保險(xiǎn)資金、銀行理財(cái)?shù)乳L(zhǎng)期機(jī)構(gòu)資金偏好穩(wěn)健分紅與可持續(xù)收益，為市場(chǎng)提供了“壓艙石”；券商資管、公募專戶等交易型機(jī)構(gòu)則活躍于擴(kuò)募與上市階段，提升了流動(dòng)性與價(jià)格發(fā)現(xiàn)效率。這種“長(zhǎng)期資金穩(wěn)底、活躍資金提效”的結(jié)構(gòu)，使REITs市場(chǎng)更健康，也讓租賃住房資產(chǎn)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)價(jià)值得以更好體現(xiàn)。

    總體來(lái)看，這些變化最終都指向運(yùn)營(yíng)能力的提升。高出租率、高收繳率與降本提效成為租賃住房REITs穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)的核心要素。ICCRA數(shù)據(jù)顯示，保租房REITs項(xiàng)目平均出租率超過(guò)96%，收繳率達(dá)98%以上，企業(yè)通過(guò)精細(xì)化管理，人力成本下降約2%至3%，NOI和EBITDA持續(xù)增長(zhǎng)，部分項(xiàng)目的非租金收入占比已提升至5%左右。

    “穩(wěn)定的現(xiàn)金流與可持續(xù)分紅，正是REITs長(zhǎng)期價(jià)值的根基所在。”趙然說(shuō)。

（編輯 郭之宸）