■王麗新

    4月24日，證監(jiān)會官網(wǎng)顯示，4只商業(yè)不動產(chǎn)REITs經(jīng)上交所審核通過并履行注冊程序后，正式獲得證監(jiān)會準(zhǔn)予注冊的批復(fù)。

    商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點是資本市場落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于“盤活存量、做優(yōu)增量”“提高直接融資比重”決策部署的重要舉措。據(jù)悉，首批商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目參與主體包括央企、地方國企、民企、外企，底層資產(chǎn)涵蓋商業(yè)綜合體、零售、酒店、社區(qū)商業(yè)等。戴德梁行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，自2025年12月31日商業(yè)不動產(chǎn)REITs相關(guān)政策落地至今，短短4個月已有17單項目完成申報，合計擬發(fā)行規(guī)模超過600億元。

    在筆者看來，這一進展標(biāo)志著我國公募REITs市場正式從基礎(chǔ)設(shè)施單一賽道，邁入“商業(yè)不動產(chǎn)+基礎(chǔ)設(shè)施”雙輪驅(qū)動的全新發(fā)展階段。

    第一，有序盤活存量資產(chǎn)，助力房地產(chǎn)構(gòu)建發(fā)展新模式。

    長期以來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)沉淀大量優(yōu)質(zhì)自持物業(yè)，同時面臨兩大結(jié)構(gòu)性難題。一是項目投資體量偏大、投資回報周期較長，行業(yè)高度依賴銀行信貸等融資渠道，容易形成期限錯配，疊加持續(xù)高杠桿，潛在金融風(fēng)險不容忽視；二是大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)長期固化為沉淀大量資金的重資產(chǎn)，企業(yè)流動性偏弱，經(jīng)營周轉(zhuǎn)壓力大。

    商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出，直擊行業(yè)痛點、精準(zhǔn)對癥施策。一方面，將固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可在公開市場交易的流動性股權(quán)份額，有效減少企業(yè)對銀行債務(wù)的依賴，緩釋金融風(fēng)險。另一方面，將REITs工具與房地產(chǎn)發(fā)展新模式戰(zhàn)略對接，從根本上推動商業(yè)地產(chǎn)持有企業(yè)從過去依賴“開發(fā)—銷售”的重資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向“運營—證券化”的輕資產(chǎn)模式發(fā)展，助力相關(guān)主體建立“投融管退”閉環(huán)，讓不動產(chǎn)通過將存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為金融資本而非依賴散售交易“動”起來。

    第二，重構(gòu)不動產(chǎn)估值邏輯，健全市場化投資定價體系。

    過去很長一段時間，商業(yè)不動產(chǎn)交易以線下大宗轉(zhuǎn)讓為主，參與主體多為產(chǎn)業(yè)資本與私募資金。這一商業(yè)模式使得投資者更看重資產(chǎn)增值，這往往是通過地價上漲實現(xiàn)的。

    商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出，將從多個維度重構(gòu)不動產(chǎn)估值邏輯和商業(yè)模式。其一，引導(dǎo)市場回歸資產(chǎn)經(jīng)營本源，不再依賴土地增值和價格單邊上漲邏輯，推動行業(yè)從“重開發(fā)、輕運營”邁向“重運營、強現(xiàn)金流”新階段；其二，倒逼資產(chǎn)管理團隊持續(xù)提升項目經(jīng)營水平，破解以強運營提升資產(chǎn)價值的核心難點，把功夫放在提升資產(chǎn)出租率、收益率等指標(biāo)上，以求在資本市場獲得高估值和高溢價；其三，以成熟資產(chǎn)的長期持有、穩(wěn)健經(jīng)營為基礎(chǔ)，逐步構(gòu)建商業(yè)不動產(chǎn)主流投資定價體系，兼顧原始權(quán)益人盤活訴求與投資者分紅預(yù)期，形成良性交易生態(tài)。

    第三，嚴(yán)把資產(chǎn)準(zhǔn)入關(guān)口，保障投資者獲得穩(wěn)健分紅收益。

    商業(yè)不動產(chǎn)REITs穩(wěn)健運行的核心，在于底層資產(chǎn)的運營質(zhì)量與現(xiàn)金流穩(wěn)定性。

    若想為投資者提供兼具穩(wěn)定分紅與增值潛力的投資標(biāo)的，嚴(yán)把資產(chǎn)入口是第一道防線，需優(yōu)先選擇權(quán)屬清晰、區(qū)位核心、租戶優(yōu)質(zhì)、租約穩(wěn)定且現(xiàn)金流持續(xù)性可預(yù)期的優(yōu)質(zhì)項目進入市場。同時，壓實基金管理人主動管理責(zé)任，推動機構(gòu)從單純金融產(chǎn)品管理，轉(zhuǎn)向深度參與資產(chǎn)運營、業(yè)態(tài)優(yōu)化、風(fēng)險管控的全周期管理；更要壓實中介機構(gòu)盡職調(diào)查責(zé)任，夯實全流程合規(guī)風(fēng)控底座。

    展望后市，據(jù)中泰證券測算，商業(yè)不動產(chǎn)REITs潛在盤活空間在8000億元至15000億元。預(yù)計后續(xù)合規(guī)優(yōu)質(zhì)項目有望穩(wěn)步接續(xù)發(fā)行，持續(xù)豐富公募REITs產(chǎn)品供給，完善多層次資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟能力，助力不動產(chǎn)市場平穩(wěn)健康高質(zhì)量發(fā)展。