■王麗新

    9月23日，深交所網站信息顯示，華夏中海商業(yè)資產封閉式基礎設施證券投資基金、華夏安博倉儲物流封閉式基礎設施證券投資基金審核狀態(tài)均更新為“注冊生效”。

    據中指研究院統計，截至9月24日，我國公募REITs市場累計上市74只，累計募集資金（含擴募）達1991.5億元。其中，包括園區(qū)基礎設施類19只，總規(guī)模達到318.35億元；消費基礎設施10只，總規(guī)模達251.94億元；倉儲物流10只，總規(guī)模達211.21億元；保障性租賃住房8只，總規(guī)模達121.48億元。

    自2020年4月份試點啟動以來，中國公募REITs市場經過五年的發(fā)展已進入常態(tài)化發(fā)行階段，規(guī)模逐漸壯大，包括理財公司在內的投資者投資公募REITs熱情高漲。在筆者看來，這一創(chuàng)新金融工具不僅豐富了資本市場的產品矩陣，更在房地產行業(yè)轉型的關鍵時期，搭建起連接“重資產開發(fā)”與“輕資產運營”的關鍵橋梁，這絕非簡單的補充性融資手段，更是助力房地產企業(yè)重構發(fā)展邏輯、實現價值重塑的重要渠道。

    第一，降低企業(yè)資產負債率，開拓新融資路徑。隨著房地產行業(yè)進入調整期，“拿地—開發(fā)—銷售—再拿地”的重資產傳統模式的可持續(xù)性受到挑戰(zhàn)，“向輕資產轉型”成為行業(yè)共識，但轉型過程中核心難題是盤活存量資產，尤其大量沉淀在商業(yè)地產、產業(yè)園區(qū)等領域的資產無法快速變現，制約企業(yè)資金周轉。

    公募REITs的出現，可以將地產企業(yè)原本沉淀在自持物業(yè)中的資金釋放出來，用于償還債務、補充流動資金或投入新的輕資產項目。比如，招商基金蛇口租賃住房REIT由招商蛇口與招商基金攜手發(fā)起設立，專注于租賃住房項目投資，通過專項計劃100%持有兩處位于深圳市南山區(qū)的租賃住房項目。該項目通過發(fā)行REITs最終募集資金達到13.635億元，招商蛇口通過出售這些資產相關權益，提前回籠大量資金，減少企業(yè)自身對項目的資金投入，從而降低資產負債率。這種“非背負有息負債”的融資模式，打破了傳統信貸依賴的局限，幫助企業(yè)降杠桿的同時，避免了因壓縮投資而錯失轉型機遇，亦為企業(yè)謀求后續(xù)發(fā)展穩(wěn)住財務盤面。

    第二，打通商業(yè)地產“開發(fā)—運營—退出”堵點，形成良性循環(huán)通道。以往商業(yè)地產項目往往面臨“建成易、盤活難、退出更難”的困境，大量項目因缺乏退出渠道，只能長期自持卻無法轉化為現金流，陷入“重投入、低回報”僵局。

    公募REITs通過將成熟物業(yè)打包上市，為投資者提供標準化的交易標的，也為地產企業(yè)搭建了清晰的退出通道——企業(yè)可在項目運營成熟后，通過注入公募REITs實現退出，回籠的資金再投入新的項目開發(fā)或升級運營服務，形成“開發(fā)培育—成熟上市—資金回籠—再投資”的閉環(huán)。

    比如，華夏華潤商業(yè)REIT底層資產是青島萬象城，華潤置地將項目出售給特殊目的載體（SPV）實現資產退出，通過發(fā)行上市的退出機制募集資金，將募集到的資金投入到在建或新建消費基礎設施項目中，形成新的優(yōu)質資產，實現“投、融、建、管、退”的良性循環(huán)。這種循環(huán)模式不僅提升資產周轉效率，更讓商業(yè)地產從“重資產沉淀池”轉變?yōu)?ldquo;輕資產現金流引擎”，契合行業(yè)轉型的核心需求。

    第三，倒逼企業(yè)錘煉專業(yè)化運營能力，構建輕資產轉型內核。公募REITs的收益主要依賴底層資產的租金收入、物業(yè)費等運營收益，投資者對資產的運營效率、現金流穩(wěn)定性、可預測的盈利能力有著嚴格要求，這會倒逼多數企業(yè)跳出“重開發(fā)、輕運營”的慣性思維，從“開發(fā)商思維”轉向“運營商思維”。

    這意味著，地產企業(yè)若想通過公募REITs實現資產證券化，必須要在項目定位、招商管理、客戶服務、資產增值等環(huán)節(jié)提升專業(yè)能力。例如，部分參與公募REITs的產業(yè)地產運營商，通過優(yōu)化產業(yè)生態(tài)、引入優(yōu)質企業(yè)、提供定制化服務，提升園區(qū)的出租率和租金水平；倉儲物流運營商則通過智能化管理、優(yōu)化配送效率、構建多資產組合及多元化租戶體系等手段，增強底層資產盈利能力。這種“以市場需求倒逼能力提升”的機制，推動地產行業(yè)從“拼土地、拼資金”的粗放模式，轉向“拼運營、拼服務”的精細化模式，為輕資產轉型注入可持續(xù)動力。

    五年實踐證明，公募REITs搭建起房地產行業(yè)從重到輕、從粗放到精細的轉型橋梁。對擁有優(yōu)質運營性資產的房企而言，要積極抓住公募REITs帶來的機遇，加速整合底層資產股權結構，構建以專業(yè)化運營為核心的新發(fā)展模式，持續(xù)為投資者創(chuàng)造長期價值。未來，公募REITs將持續(xù)作為連接金融資本與產業(yè)資產的紐帶，為房地產行業(yè)高質量發(fā)展注入新動能。