■杜雨萌

    基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)行范圍迎來(lái)里程碑式擴(kuò)圍。12月1日，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，首次將城市更新設(shè)施作為獨(dú)立的行業(yè)門(mén)類納入發(fā)行范圍。

    在筆者看來(lái)，此舉并非簡(jiǎn)單的資產(chǎn)類型擴(kuò)容，而是立足城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型需求，為城市高質(zhì)量發(fā)展與產(chǎn)業(yè)模式升級(jí)提供了強(qiáng)有力金融支持。本質(zhì)上看，城市更新設(shè)施納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs范疇，是金融工具與城市發(fā)展階段精準(zhǔn)適配的體現(xiàn)。

    當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)化發(fā)展已從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)的關(guān)鍵階段。老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)等存量資產(chǎn)的改造升級(jí)，成為推動(dòng)城市動(dòng)能轉(zhuǎn)換、滿足民生需求的核心任務(wù)。但實(shí)踐中，城市更新項(xiàng)目因投資規(guī)模大、回收周期長(zhǎng)、現(xiàn)金流沉淀久等特點(diǎn)，導(dǎo)致傳統(tǒng)投融資模式難以形成可持續(xù)資金循環(huán)，社會(huì)資本參與意愿亦顯不足。

    而基礎(chǔ)設(shè)施REITs作為兼具權(quán)益性與長(zhǎng)期性的金融工具，恰好匹配城市更新的資金需求特征——通過(guò)資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)價(jià)值變現(xiàn)，為項(xiàng)目前期投入提供有效退出路徑，構(gòu)建“投資—建設(shè)—運(yùn)營(yíng)—退出—再投資”的良性循環(huán)，讓沉淀資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為可流動(dòng)的資本“活水”。此外，資本市場(chǎng)的專業(yè)化篩選機(jī)制，還能倒逼城市更新項(xiàng)目提升運(yùn)營(yíng)效率。

    事實(shí)上，在國(guó)際REITs市場(chǎng)中，城市更新相關(guān)資產(chǎn)是重要的底層資產(chǎn)類型。此次我國(guó)將其納入發(fā)行范圍，既是借鑒國(guó)際成熟經(jīng)驗(yàn)的體現(xiàn)，也是基于本土市場(chǎng)需求的創(chuàng)新實(shí)踐。隨著城市更新設(shè)施納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs，我國(guó)REITs資產(chǎn)類型進(jìn)一步豐富，市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，有助于吸引更多長(zhǎng)期資金入場(chǎng)，提升市場(chǎng)流動(dòng)性與抗風(fēng)險(xiǎn)能力。同時(shí)，這一過(guò)程也將推動(dòng)REITs估值定價(jià)、運(yùn)營(yíng)管理、風(fēng)險(xiǎn)防控等機(jī)制完善，為后續(xù)更多類型資產(chǎn)納入奠定基礎(chǔ)，加速構(gòu)建與我國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的REITs市場(chǎng)體系。

    對(duì)于投資者而言，借助基礎(chǔ)設(shè)施REITs的公開(kāi)交易屬性參與城市核心資產(chǎn)投資，既拓寬了居民財(cái)富管理渠道，也為城市更新匯聚了更廣泛的社會(huì)資本，實(shí)現(xiàn)資本、城市、民生的多方共贏。

    總的來(lái)看，此次基礎(chǔ)設(shè)施REITs深度擴(kuò)容，不僅為城市更新提供了市場(chǎng)化、可持續(xù)的投融資解決方案，也為資本市場(chǎng)增添了優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，更為城市高質(zhì)量發(fā)展注入持久動(dòng)力?？梢灶A(yù)見(jiàn)，后續(xù)成功改造的標(biāo)桿性城市更新項(xiàng)目有望加速登陸資本市場(chǎng)。