■本報記者 姜楠

    2017年12月1日，“招商創(chuàng)融-招商蛇口長租公寓資產(chǎn)支持專項計劃”（以下簡稱“招商蛇口專項計劃”）獲深交所評審通過，并擬于近期發(fā)行。招商蛇口專項計劃是全國首單長租公寓抵押貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品（以下簡稱“CMBS”），也是目前儲架發(fā)行規(guī)模最大的住房租賃類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。招商蛇口專項計劃的獲批既是資產(chǎn)證券化服務住房租賃市場發(fā)展的又一階段性成果，也是深交所繼全國首單住房租賃類房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）“新派公寓”后在長租公寓領域內(nèi)的又一創(chuàng)新嘗試，標志著優(yōu)質(zhì)住房租賃企業(yè)可嘗試運用儲架式CMBS高效拓寬融資渠道，具有非常積極的示范效應。

    據(jù)介紹，招商蛇口專項計劃由招商證券資產(chǎn)管理有限公司擔任管理人，采用儲架發(fā)行模式，總額度60億元，管理人可以在無異議函出具日后2年內(nèi)按照約定的標準篩選底層物業(yè)資產(chǎn)，自行選擇合適的時點發(fā)行多期CMBS，相比于普通單期產(chǎn)品，大幅提高發(fā)行效率，有利于進一步降低企業(yè)的融資成本。專項計劃融資人為招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（以下簡稱“招商蛇口”），基礎資產(chǎn)為單一資金信托項下的信托貸款，并以底層長租公寓的租金收入現(xiàn)金流作為首要還款來源。首期擬發(fā)行產(chǎn)品以位于深圳前海蛇口自貿(mào)片區(qū)的“四海小區(qū)”作為標的資產(chǎn)，預計發(fā)行規(guī)模20億元。招商蛇口為專項計劃提供差額補足，同時以其子公司持有的“四海小區(qū)”全部標的物業(yè)資產(chǎn)對信托貸款提供抵押擔保，使優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券獲得了AAA的信用評級。

    推進租賃住房建設、培育和發(fā)展住房租賃市場，是加快房地產(chǎn)市場供給側結構性改革和建立購租并舉住房制度的重要內(nèi)容。近期國家密集出臺相關政策，加快發(fā)展住房租賃市場，并明確鼓勵國有、民營的機構化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，加大對住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道。作為長租公寓行業(yè)的龍頭企業(yè)，招商蛇口擁有大量低成本的存量長租公寓，通過發(fā)行CMBS，既盤活了存量資產(chǎn)，也保留了長租公寓的所有權，為企業(yè)打通了“投資、建設、運營和退出”的完整業(yè)務鏈條，也為傳統(tǒng)租賃行業(yè)轉型升級提供了有效渠道。

    下一步，深交所將以習近平新時代中國特色社會主義思想為指引，根據(jù)國家政策導向，服務實體經(jīng)濟發(fā)展，提高直接融資比重，鼓勵并支持優(yōu)質(zhì)住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、資產(chǎn)證券化和REITs產(chǎn)品，切實服務購租并舉的住房制度體系建設。