本報記者 陳瀟

    進入二季度以來，土地市場活躍度有所回升。多個核心城市土拍接連落錘，房企拿地節(jié)奏較一季度明顯加快，溢價率也有所走高。不過，從成交結(jié)構(gòu)來看，市場并未出現(xiàn)全面回暖，而是呈現(xiàn)出以優(yōu)質(zhì)地塊為核心的結(jié)構(gòu)性修復(fù)特征。

    從重點城市表現(xiàn)來看，優(yōu)質(zhì)地塊依然具備較強吸引力。

    4月27日，深圳年內(nèi)第二宗拍賣的宅地，龍華民治地塊以40.18%的高溢價率成交。該地塊由深圳市天健地產(chǎn)集團有限公司以13.78億元競得，成交樓面價30994元/平方米。據(jù)悉，該地塊地處深圳北站核心片區(qū)，區(qū)位稀缺、配套成熟，疊加新增供應(yīng)有限，吸引4家房企參與競拍。

    “該地塊成交直接抬升了龍華民治片區(qū)的價格中樞，也穩(wěn)固了區(qū)域市場預(yù)期。”中指研究院深圳分院高級分析師孫紅梅在接受《證券日報》記者采訪時表示，當前房企仍在持續(xù)深耕核心板塊，優(yōu)質(zhì)資源的稀缺性決定了其熱度具備持續(xù)性。

    類似情況也出現(xiàn)在南京、義烏等城市。4月29日，南京10宗涉宅用地全部成交，其中江寧百家湖板塊一宗地塊經(jīng)過55輪競價，由常州嘉宏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以27.75%溢價率競得；4月27日，義烏一宗商住地塊溢價率達29.43%。整體來看，具備成熟配套與明確客群支撐的板塊，仍是房企重點布局方向。

    但與此同時，土拍市場也呈現(xiàn)出明顯分化。

    以杭州為例，4月28日出讓的5宗宅地中，僅余杭良渚東地塊熱度突出，經(jīng)過62輪競價，由招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司以43.33%溢價率競得；其余地塊溢價率普遍較低，甚至出現(xiàn)底價成交。

    “本輪土拍熱度高度集中于個別稀缺地塊，整體呈現(xiàn)‘一熱多平’的格局。”中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生在接受《證券日報》記者采訪時表示，當前杭州土地市場已進入結(jié)構(gòu)性分化階段，核心地段仍受追捧，而非核心板塊則回歸理性。

    在此背景下，房企拿地方式也在發(fā)生變化，聯(lián)合拿地成為當前主流策略之一。上述杭州土拍中，5宗地塊有3宗由聯(lián)合體競得，房企通過資源整合分散風(fēng)險。

    “房企通過聯(lián)合開發(fā)的方式，可以在控制資金壓力的同時鎖定優(yōu)質(zhì)地塊，實現(xiàn)穩(wěn)健布局。”高院生表示，這一模式在當前市場環(huán)境下具有更強的適應(yīng)性。

    從投資區(qū)域來看，也有部分房企開始向核心城市“高確定性遠郊”延伸。

    4月28日，北京懷柔一宗住宅地塊由中建智地置業(yè)有限公司以7.56億元競得，溢價率2.44%。該地塊位于懷柔老城核心區(qū)，生活配套完善。

    中指研究院土地市場研究負責(zé)人張凱在接受《證券日報》記者采訪時表示，在核心城區(qū)競爭趨于飽和的背景下，房企開始轉(zhuǎn)向配套成熟的遠郊價值區(qū)域，“這是一種兼顧安全性與成長性的布局策略”。

    不過，他同時指出，此類區(qū)域項目對產(chǎn)品力要求更高。“由于區(qū)域內(nèi)已有標桿項目提前鎖定客源，新項目必須在產(chǎn)品設(shè)計和品質(zhì)上實現(xiàn)突破，才能在有限的改善需求中脫穎而出。”

    整體來看，二季度房企拿地更積極，不少城市頻現(xiàn)溢價土地。但資金更多流向具備成熟配套、稀缺資源及清晰客群的“確定性資產(chǎn)”。

    “理性且謹慎的投資態(tài)度，預(yù)計將在未來一段時間內(nèi)持續(xù)。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進告訴《證券日報》記者，在這一趨勢下，土地市場將繼續(xù)呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性回暖格局，核心城市優(yōu)質(zhì)地塊保持熱度，而整體市場則趨于平穩(wěn)運行。

（編輯 喬川川）