本報(bào)記者 李婷

    近日，廈門(mén)建發(fā)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“建發(fā)股份”）發(fā)布2025年年報(bào)以及2026年一季報(bào)，公司供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)延續(xù)穩(wěn)健表現(xiàn)，子公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)與美凱龍資產(chǎn)減值對(duì)2025年業(yè)績(jī)?cè)斐啥唐跀_動(dòng)，但資產(chǎn)減值并沒(méi)有影響現(xiàn)金流狀況，公司實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀態(tài)已逐步企穩(wěn)向上。

    2025年度，公司營(yíng)業(yè)收入為6712.70億元，歸母凈利潤(rùn)為-108.15億元，主要是受行業(yè)周期下行背景下地產(chǎn)子公司審慎計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、美凱龍投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值調(diào)整等因素影響，公司業(yè)績(jī)出現(xiàn)階段性波動(dòng)。

    整體來(lái)看，公司經(jīng)營(yíng)呈現(xiàn)如下特點(diǎn)：供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)維持穩(wěn)健盈利，地產(chǎn)業(yè)務(wù)在核心城市銷(xiāo)售穩(wěn)步增長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)基本面韌性突出，同時(shí)整體經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流較好、融資渠道保持通暢。

    深耕供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)

    經(jīng)營(yíng)韌性持續(xù)夯實(shí)

    2025年度，建發(fā)股份供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)盈利穩(wěn)健，全年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)約33億元，全年進(jìn)出口和轉(zhuǎn)口業(yè)務(wù)總額約426億美元；2026年一季度實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)7.6億元，一季度進(jìn)出口和轉(zhuǎn)口業(yè)務(wù)總額約110億美元，供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)“壓艙石”的作用凸顯，盈利水平與盈利穩(wěn)定性在行業(yè)中處于領(lǐng)先地位。具體來(lái)看，公司黑色金屬、有色金屬、礦產(chǎn)品、農(nóng)產(chǎn)品、能源化工等核心品種經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定，2025年公司主要大宗商品經(jīng)營(yíng)貨量約2.3億噸，同比增長(zhǎng)約3%，2026年一季度經(jīng)營(yíng)貨量超4900萬(wàn)噸，同比增長(zhǎng)7%。消費(fèi)品業(yè)務(wù)與頭部企業(yè)合作深化、規(guī)模穩(wěn)步提升，2025年公司消費(fèi)品業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)總額約766億元、同比增長(zhǎng)超17%。消費(fèi)品業(yè)務(wù)拆分來(lái)看，泛食品板塊業(yè)務(wù)總額突破250億元、同比增長(zhǎng)約25%，其中咖啡豆業(yè)務(wù)總額同比增長(zhǎng)超100%，進(jìn)口量和國(guó)內(nèi)銷(xiāo)售量均位居國(guó)內(nèi)第一；輕紡板塊經(jīng)營(yíng)規(guī)模同比增長(zhǎng)約24%；車(chē)輛出海業(yè)務(wù)總額同比增長(zhǎng)超35%。

    依托多年穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)，建發(fā)股份于2026年初發(fā)布供應(yīng)鏈運(yùn)營(yíng)板塊2026-2030年戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，明確高質(zhì)量發(fā)展方向。未來(lái)公司將堅(jiān)守戰(zhàn)略定力，圍繞提升經(jīng)濟(jì)效益、市場(chǎng)地位與海外規(guī)模三大目標(biāo)推進(jìn)布局。

    資產(chǎn)減值影響2025年業(yè)績(jī)

    現(xiàn)金流依舊穩(wěn)健

    房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面，2025年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1563.59億元，同比下降15%，主要因子公司建發(fā)房產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模下滑；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-69.42億元，其中建發(fā)房產(chǎn)貢獻(xiàn)利潤(rùn)19.65億元，聯(lián)發(fā)集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)虧損89.07億元。聯(lián)發(fā)集團(tuán)大幅虧損的核心原因包括其結(jié)轉(zhuǎn)收入同比收縮、前期高地價(jià)項(xiàng)目集中結(jié)轉(zhuǎn)，疊加行業(yè)調(diào)整與公司加大力度促銷(xiāo)去化影響下存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提大幅增加（2025年聯(lián)發(fā)集團(tuán)存貨減值72億元，2024年為21億元）。

    2025年下半年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)景氣度加速回落，公司遵循會(huì)計(jì)謹(jǐn)慎性原則，按規(guī)定對(duì)存量項(xiàng)目實(shí)施了減值計(jì)提，審慎地反映了自身資產(chǎn)負(fù)債狀況，更充分釋放項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

    公司家居商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)主體為子公司美凱龍。2025年，公司家居商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)分部實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入65.69億元，歸母凈利潤(rùn)-71.35億元。美凱龍大幅虧損主要受房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷傳導(dǎo)影響，家居零售需求走弱，公司租金及管理收入持續(xù)承壓，公司基于當(dāng)前租金水平以及市場(chǎng)環(huán)境對(duì)租金未來(lái)收益做了預(yù)期調(diào)整，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值大幅下降、造成賬面虧損。

    公告明確，美凱龍2025年虧損主要源于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值大幅下降及其他資產(chǎn)減值計(jì)提。值得注意的是，上述減值事實(shí)上均為非現(xiàn)金性損失，未產(chǎn)生實(shí)際現(xiàn)金流出。目前美凱龍經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流逐步向好，2025年經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為8.16億元，較2024年明顯提升，經(jīng)營(yíng)造血能力逐步修復(fù)。

    事實(shí)上，美凱龍相關(guān)減值及公允價(jià)值變動(dòng)的影響，建發(fā)股份在收購(gòu)交易對(duì)價(jià)中就已充分考量。根據(jù)公告，2023年建發(fā)股份對(duì)美凱龍100%股權(quán)的收購(gòu)報(bào)價(jià)約為206億元，對(duì)應(yīng)美凱龍歸母凈資產(chǎn)約為528億元，折扣金額約為321億元，因而建發(fā)股份在2023年合并報(bào)表層面確認(rèn)了約96億元的一次性重組收益；雖然自控制權(quán)變更以來(lái)美凱龍表觀利潤(rùn)始終為負(fù)，但綜合考慮重組收益和美凱龍2023年9月至2025年12月持續(xù)虧損（合計(jì)約86億元）的影響后，美凱龍當(dāng)前并未導(dǎo)致建發(fā)股份產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性損失。

    聯(lián)發(fā)集團(tuán)、美凱龍經(jīng)營(yíng)逐步筑底企穩(wěn)

    期待質(zhì)效提升

    雖然受行業(yè)周期與審慎計(jì)提減值損失影響，短期報(bào)表端業(yè)績(jī)承壓，但值得注意的是，建發(fā)股份兩大子公司聯(lián)發(fā)集團(tuán)與美凱龍已開(kāi)始出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)筑底、指標(biāo)改善的積極態(tài)勢(shì)。2026年第一季度，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部的歸母凈利潤(rùn)同比增加0.28億元，家居商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)分部的歸母凈利潤(rùn)同比增加1.81億元，公司合并報(bào)表的歸母凈利潤(rùn)為7.01億元，同比增長(zhǎng)約20%。

    地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，聯(lián)發(fā)集團(tuán)在大幅計(jì)提存貨減值準(zhǔn)備的背景下，整體融資渠道保持通暢、資本市場(chǎng)信用保持良好。3月13日，聯(lián)發(fā)集團(tuán)成功發(fā)行6.15億元非公開(kāi)發(fā)行企業(yè)債，票面利率2.75%，融資成本與前期基本持平，體現(xiàn)出金融市場(chǎng)對(duì)公司穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)與償債能力的持續(xù)認(rèn)可。

    經(jīng)營(yíng)端，聯(lián)發(fā)集團(tuán)2025年開(kāi)始進(jìn)一步優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)、構(gòu)建新澍產(chǎn)品定位，銷(xiāo)售規(guī)模開(kāi)始回升，2025年聯(lián)發(fā)集團(tuán)權(quán)益銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)13%，且拿地集中在上海、深圳、南京、廈門(mén)等一線、強(qiáng)二線城市。2026年一季度聯(lián)發(fā)集團(tuán)銷(xiāo)售金額延續(xù)良好態(tài)勢(shì)，在上海、南京等核心城市項(xiàng)目去化表現(xiàn)良好，第三方數(shù)據(jù)顯示一季度聯(lián)發(fā)集團(tuán)在南京市場(chǎng)權(quán)益銷(xiāo)售金額位居第二，上海時(shí)光新澍項(xiàng)目一季度銷(xiāo)售套數(shù)位于上海第六。

    家居商場(chǎng)運(yùn)營(yíng)方面，建發(fā)股份全面接管美凱龍后，內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理持續(xù)優(yōu)化，主業(yè)運(yùn)營(yíng)逐步企穩(wěn)，2025年公司銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用全面下降，銷(xiāo)售、管理費(fèi)用降幅明顯大于收入降幅，且綜合融資成本同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。除費(fèi)用控制外，美凱龍主業(yè)經(jīng)營(yíng)端開(kāi)始出現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，截至2025年末，美凱龍自營(yíng)商場(chǎng)出租率85%，同比提升2個(gè)百分點(diǎn)；委管商場(chǎng)平均出租率82.9%，創(chuàng)下近一年半新高。與此同時(shí)，商場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)持續(xù)升級(jí)：家電、新能源汽車(chē)、餐飲等新興與高流量品類(lèi)加速擴(kuò)容，家電經(jīng)營(yíng)面積占比突破10%，汽車(chē)業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)倍速增長(zhǎng)，家居新零售品牌經(jīng)營(yíng)面積亦在快速擴(kuò)張，自營(yíng)商場(chǎng)餐飲覆蓋率提升至96%，有效對(duì)沖傳統(tǒng)家居零售壓力，商場(chǎng)整體造血能力穩(wěn)步修復(fù)。2026年一季度，美凱龍實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額大幅改善，由2025年第一季度的-1.12億元提升至2026年一季度的4.13億元，同比提升約5億元。

    此外，美凱龍亦明確了2026—2030年五年戰(zhàn)略規(guī)劃，業(yè)務(wù)戰(zhàn)略明確定義為“家居生活的新商業(yè)運(yùn)營(yíng)商以及家居產(chǎn)業(yè)生態(tài)服務(wù)商”，未來(lái)將通過(guò)輕重資產(chǎn)分離、優(yōu)化內(nèi)容供給、深耕存量市場(chǎng)、培育第二增長(zhǎng)曲線等方式推動(dòng)板塊從周期承壓轉(zhuǎn)向價(jià)值修復(fù)。

（編輯 張偉）