本報記者 田鵬

    見習記者 毛藝融

    11月13日，滬市3只保障性租賃住房公募REITs集體業(yè)績說明會在上證路演中心召開。華夏基金北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT以及中金廈門安居REIT參加了本次業(yè)績說明會，就行業(yè)發(fā)展格局、產品經營業(yè)績進行介紹，并與投資者互動交流。

    與會投資者認為，“未來隨著地方保租房平臺以及市場化企業(yè)積極推動保租房公募REITs相關工作的開展，預計保租房公募REITs數量和規(guī)模將得到進一步增長，推動行業(yè)自我造血能力的提升。”

    三單產品均為績優(yōu)生

    目前，滬市三單保障性租賃住房REITs產品均披露了三季報，整體來看，保租房REITs產品經營業(yè)績良好，三單產品均保持了90%以上的出租率。

    華夏華潤有巢REIT三季度實現可供分配金額1435萬元，2023年累計實現可供分配金額4642萬元。具體項目來看，有巢泗涇項目出租率為94.54%，有巢東部經開區(qū)項目出租率為91.32%。此外，今年8月華夏基金華潤有巢REIT進行了成立以來首次分紅，實際分配金額達3923萬元。

    華夏北京保障房REIT三季度實現可供分配金額1375萬元，2023年累計實現可供分配金額4127萬元。截至三季度末，項目公司底層資產運營平穩(wěn)、出租率和收繳率均維持在高位，出租率為97.00%，租金收繳率為97.68%。此外，京保REIT今年分別于4月和10月進行了兩次分紅，累計分配金額達4665萬元。

    中金廈門安居REIT三季度實現可供分配金額1，466萬元，2023年累計實現可供分配金額4355萬元。截至三季度末，資產整體出租率為99.55%，租金回收情況良好，租金收繳率達100%。基礎設施項目2023年9月30日在租租約的平均租金單價小幅上漲至32.75元/平方米/月。三季度報告顯示，中金廈門安居REIT底層基礎設施資產運營情況良好，財務表現超過招募說明書同期預測水平，已于2023年4月和9月完成兩次分紅。

    此外，前述三單產品開展特色運營服務，展現行業(yè)風采。華夏華潤有巢REIT在拓客、儲客、續(xù)客方面保持高效，表現出較強的市場化經營能力。華夏北京保障房REIT的管理團隊持續(xù)賦能，保證底層資產的高效運營。熙悅尚郡項目開展了首次在線選房工作，極大便利了租戶。中金廈門安居REIT的管理團隊積極與地方政府對接，配合政府打造青年發(fā)展友好型城區(qū)，出租率維持高位。

    談及保租房REITs產品業(yè)績穩(wěn)定的支撐因素，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日報》記者表示，保障性租賃住房在租金價格、運營品質等方面具有優(yōu)勢，其價格往往是周邊項目市場化價格的95%，且有專門的管家管理，品質方面有很大的競爭優(yōu)勢。目前各地的保租房項目品質普遍較為優(yōu)質，屬于稀缺性資源，大都需要排隊。

    產品頗受市場青睞

    今年以來，中央對住房租賃市場發(fā)展定位的頂層設計推動了保租房行業(yè)相關支持政策的加速出臺，自上而下地堅定了各方的決心與信心，引導企業(yè)積極參與市場建設，住房租賃市場逐步進入高質量發(fā)展階段。

    業(yè)內人士表示，基礎設施REITs為保障性租賃住房資產提供了上市通道和資本金來源，有助于廣泛吸納各類社會資金共同參與保租房建設，擴大區(qū)域投資，優(yōu)化投融資結構。

    “整體而言，滬市保租房板塊三季度運營平穩(wěn)，大部分底層資產的出租率維持在較高水平，為其穩(wěn)定的業(yè)績表現提供有力支撐。”行業(yè)專家表示，保租房REITs項目當期可供分配金額完成率多超過同期預測，前三季度累計完成率均達到全年80%以上，顯現出較強的抗周期屬性。

    投資人表示，三單保障房REITs底層資產均為人口凈流入量大的強一二線城市，且位于各自城市的繁華區(qū)域，租金相對低廉，在周邊市場有較強競爭力，經營穩(wěn)定性較好，具有良好的投資價值。

    中信證券在會上表示，截至11月7日，保租房REITs產品總市值51億元，僅占產權類REITs總市值的15%。保租房REITs經營持續(xù)穩(wěn)定，未來可能穩(wěn)步擴容，但一段時間內仍然是市場最為稀缺，資產質量最值得信任的品類。

    此外，近期多地發(fā)布保障性租賃住房政策，對未來保租房REITs的數量和規(guī)模擴容具有重大實際意義。中航基金不動產投資部相關負責人對《證券日報》記者表示，各地籌集建設保障性租賃住房，將為市場供應大量底層資產項目，為保租房REITs提供了更多的投資標的，從而推動其數量的增加和規(guī)模的擴容。

（編輯 閆立良）