本報記者 邢萌

    6月16日，深交所首批兩單基礎設施REITs擴募項目平穩(wěn)上市，標志著REITs擴募機制全面落地。

    這是深交所認真貫徹落實黨中央國務院決策部署和中國證監(jiān)會部署要求，推動完善REITs市場再融資功能，積極構建多層次REITs市場，加快形成存量資產(chǎn)和增量投資良性循環(huán)的重要舉措。

    市場人士認為，公募REITs真正的長久生命力在于能否持續(xù)擴募并購，通過不斷吸入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合，持續(xù)發(fā)力，做大做強，成為一個主動管理、有所作為的有機生命體。本次兩單擴募項目落地，對于優(yōu)化REITs投資組合、增強產(chǎn)品抗風險能力、推動REITs市場形成“首發(fā)+擴募”雙輪驅動新格局具有重要意義，標志著REITs發(fā)展進入新階段、迎來新機遇。

    引入市場增量資金

    提升二級市場流動性

    作為深交所首批基礎設施REITs項目，博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT先行先試，積極參與首批REITs擴募試點，于2022年9月份向證監(jiān)會和深交所正式提交擴募申請，于今年3月31日正式取得證監(jiān)會同意變更注冊批復，并于6月2日宣告完成發(fā)售，最后于6月16日正式上市。

    首批兩單REITs擴募項目分別為博時蛇口產(chǎn)園REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港REIT，均上市近兩年，整體運行平穩(wěn)，治理結構健全，具備較好的擴募條件，本次擴募共募集資金16.59億元。

    博時蛇口產(chǎn)園REIT本次擴募購入資產(chǎn)為位于深圳市光明高新園區(qū)的招商局智慧城（光明科技園）科技企業(yè)加速器二期項目；紅土創(chuàng)新鹽田港REIT本次擴募購入資產(chǎn)為位于深圳市鹽田港綜合保稅區(qū)內(nèi)的世紀物流園項目。

    “隨著博時蛇口產(chǎn)園REIT擴募成功，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園‘投、融、建、管、退’全生命周期發(fā)展模式與投融資機制進一步確立。這也是蛇口產(chǎn)園REIT真正實現(xiàn)‘運營平臺化’‘發(fā)展市場化’‘發(fā)行常態(tài)化’的重要標志，為招商蛇口構建新發(fā)展模式奠定了堅實基礎。”招商蛇口相關負責人對《證券日報》記者表示，REIT盤活存量資產(chǎn)的優(yōu)勢契合產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)周期長、資金需求大的特性。同時，在園區(qū)專業(yè)化運營層面，REIT能為產(chǎn)業(yè)運營提供價值最大化的路徑，助力招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)管理能力建設進一步提升，激發(fā)專業(yè)化的園區(qū)資產(chǎn)管理運營團隊的潛力。

    博時基金相關負責人對《證券日報》記者表示，博時蛇口產(chǎn)園REIT擴募完成后，將為基金提供額外的收益來源，分散一定的投資風險。同時，基金份額持有人結構可能在擴募后發(fā)生變化，原基金份額持有人將與新基金份額持有人共同享有基金已持有的基礎設施項目及新購入基礎設施項目所帶來的權益。擴募帶來的基金規(guī)模的增加及新投資者的引入，有助于提升基金的二級市場流動性。

    博時基金上述負責人認為，隨著首批4只公募REITs項目擴募獲批，我國公募REITs市場“首發(fā)”+“擴募”雙輪驅動的發(fā)展格局正式成型，將進一步推動公募REITs審批的常態(tài)化。首批REITs項目擴募落地，對于中國REITs市場持續(xù)納入優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)以實現(xiàn)市場規(guī)模增長有積極促進作用，也是市場逐步邁向成熟的標志之一。

    “本次紅土創(chuàng)新鹽田港REIT擴募，重點考慮以具備競爭力的價格獲取項目，進而確保項目后續(xù)具備較好的升值潛力。”紅土創(chuàng)新基金管理有限公司相關負責人對《證券日報》記者表示，擴募資產(chǎn)為核心一線城市中毗鄰核心集裝箱碼頭的高標準倉儲物流設施，所處位置毗鄰首發(fā)資產(chǎn)項目，也更有利于開展項目管理并形成規(guī)?；?。其所處的物流倉儲行業(yè)作為連接生產(chǎn)與消費的國民經(jīng)濟大動脈，尤其是在促進新型消費經(jīng)濟和跨境貿(mào)易經(jīng)濟方面作用巨大。

    該負責人進一步表示，本次紅土創(chuàng)新鹽田港REIT實現(xiàn)擴募，對發(fā)行人而言，一方面，有利于盤活存量資產(chǎn)，持續(xù)引入社會資本，籌措長期資金支持基礎設施建設，助力原始權益人主營業(yè)務的可持續(xù)發(fā)展；另一方面，原始權益人在增加戰(zhàn)略持有份額后，能在二級市場獲得更多收益的同時，增加對國有資產(chǎn)的把控力度。對擴募投資人而言，擴募后的基金可引入市場增量資金，增大基金盤子，有利于增加基金在二級市場的流動性、增強二級市場價格的穩(wěn)定性。

    深圳港集團表示，擴募項目上市后，將持續(xù)挖掘紅土創(chuàng)新鹽田港REIT上市平臺潛力，圍繞做大做強港航主業(yè)、推動物流板塊提質(zhì)增效轉型升級，通過REITs通道輸送更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市，持續(xù)完善“資產(chǎn)+REITs+擴募”模式，吸引社會資本共同參與基礎設施建設，促進長期資本與長期資產(chǎn)的對接，形成“投資建設-運營-退出-再投資”的良性循環(huán)，加速資金運轉，盤活存量資產(chǎn)，助力集團業(yè)務規(guī)模持續(xù)擴張，打造重資產(chǎn)企業(yè)盈利模式優(yōu)化提升的“深圳港”樣板，使優(yōu)質(zhì)資源向公眾平臺集聚，為投資者帶來更豐厚回報。

    深交所基礎設施REITs募資超240億元

    三方面推動市場高質(zhì)量發(fā)展

    2022年以來，按照《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》中關于“建立健全擴募機制，探索建立多層次基礎設施REITs市場”的要求，在中國證監(jiān)會的領導下和國家發(fā)改委的指導下，深交所堅持立足中國國情、借鑒全球經(jīng)驗，加強理論和實踐研究，制定REITs擴募規(guī)則，聯(lián)合中國結算開發(fā)上線定向擴募發(fā)售系統(tǒng)，積極開展市場組織，順利完成首批項目審核、發(fā)行、上市工作，全力保障擴募項目平穩(wěn)落地。

    基礎設施REITs試點3年多來，規(guī)則制度不斷完善，市場規(guī)模穩(wěn)步擴大，資產(chǎn)類型有序拓展，覆蓋清潔能源、生態(tài)環(huán)保、保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等多種資產(chǎn)類型，在服務構建新發(fā)展格局和推動高質(zhì)量發(fā)展方面發(fā)揮著日益重要的作用。

    截至目前，深交所基礎設施REITs累計募資超240億元，回收資金重點用于科技創(chuàng)新、綠色低碳和民生發(fā)展等基礎設施補短板領域，帶動新增投資超1300億元，形成良好示范效應，實現(xiàn)了“穩(wěn)起步、開好局”的階段性成效。

    深交所表示，下一步將按照中國證監(jiān)會“進一步推進REITs常態(tài)化發(fā)行十二條”的工作要求，持續(xù)推動深市基礎設施REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。

    一是完善制度供給，打造核心引擎。強化以“管資產(chǎn)”為核心的全鏈條監(jiān)管制度安排，研究制定基礎設施REITs定期報告和臨時報告披露指引，構建符合REITs特點規(guī)律的規(guī)則體系。

    二是強化市場培育，凝聚發(fā)展合力。加大培育資源投入，系統(tǒng)開展REITs項目專題培訓，盡快推動旅游、消費基礎設施等新類型項目落地，支持更多符合條件的項目首發(fā)和擴募上市。

    三是優(yōu)化機制安排，激發(fā)市場活力。完善定價發(fā)售機制、交易做市機制及擴募發(fā)售制度安排，豐富REITs投資者結構及REITs投資標的，適時研究推出REITs ETF和REITs實時指數(shù)。

（編輯 汪世軍 白寶玉）