本報(bào)訊 （記者李昱丞）5月15日，上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)有限公司旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研究平臺(tái)克而瑞物管發(fā)布2026中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力研究成果，同期揭曉2026中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力500強(qiáng)、2026中國(guó)國(guó)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力100強(qiáng)以及各細(xì)分業(yè)態(tài)、特色領(lǐng)先物業(yè)服務(wù)企業(yè)、標(biāo)桿項(xiàng)目及優(yōu)選服務(wù)商。這是克而瑞物管連續(xù)九年發(fā)布這一成果。

    在克而瑞物管的研究成果中，碧桂園服務(wù)控股有限公司、綠城服務(wù)集團(tuán)有限公司、招商局積余產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)股份有限公司、華潤(rùn)萬(wàn)象生活有限公司、雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司、龍湖智創(chuàng)生活有限公司等物企名列前茅。

    與此同時(shí)，克而瑞物管以全面、深度大數(shù)據(jù)對(duì)當(dāng)前物業(yè)行業(yè)發(fā)展做了全面解讀。管理規(guī)模方面，物業(yè)行業(yè)增量交付持續(xù)下滑，主動(dòng)退出成常態(tài)，2025年末在管面積增速連續(xù)4年降至4.2%。行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)放緩，增速連續(xù)四年下行。2025年，物業(yè)行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)進(jìn)入深度存量時(shí)代，500強(qiáng)物企在管面積同比增速連續(xù)四年下降，從2021年的10.4%大幅回落至2025年的4.2%；同期100強(qiáng)物企、上市物企在管面積同比增速同步下滑。

    經(jīng)營(yíng)績(jī)效方面，2025年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)500強(qiáng)、100強(qiáng)、上市物企營(yíng)收同比增速分別為3.5%、3.8%、4.2%，500強(qiáng)、100強(qiáng)營(yíng)收同比增速降幅較2024年分別收窄0.2、0.1個(gè)百分點(diǎn)，上市物企增速與2024年持平，行業(yè)營(yíng)收增長(zhǎng)進(jìn)入“低速但穩(wěn)健”區(qū)間。

    在經(jīng)營(yíng)效率方面，物業(yè)行業(yè)實(shí)現(xiàn)人均在管面積、人均營(yíng)收雙提升，降本增效見(jiàn)效。為應(yīng)對(duì)人工成本持續(xù)上漲壓力，物企陸續(xù)推行“人機(jī)替代、數(shù)字化提效”策略，2025年經(jīng)營(yíng)效率顯著提升，500強(qiáng)物企人均在管面積達(dá)6935㎡/人，上市物企達(dá)8855.3㎡/人，連續(xù)多年增長(zhǎng)；500強(qiáng)物企人均營(yíng)收達(dá)21.3萬(wàn)元/人，上市物企達(dá)27.9萬(wàn)元/人，人均產(chǎn)出持續(xù)提高。

    2025年，住宅物業(yè)的換手率提升至3.8%，較2024年的3.3%進(jìn)一步上升。這意味著每年有近4%的小區(qū)在更換物業(yè)公司。換手率的提升源于三大要素：更換周期變短、業(yè)主權(quán)利意識(shí)覺(jué)醒、更換意愿強(qiáng)烈。

    收繳率是物企的生命線。2025年，500強(qiáng)物企收繳率降至71%，上市物企降至78%。收繳率下滑有三大主因，一是繳費(fèi)能力，業(yè)主收入下降，繳費(fèi)意愿減弱。二是繳費(fèi)意愿，對(duì)服務(wù)不滿意，認(rèn)為收費(fèi)與服務(wù)不匹配。三是多地實(shí)行空置房物業(yè)打折，歷年累計(jì)的空置房拉低了整體收繳率3-5個(gè)百分點(diǎn)。隨著新房交付即爛尾或無(wú)人入住的情況增多，這部分“沉睡資產(chǎn)”逐漸吞噬物企利潤(rùn)。

    物業(yè)行業(yè)正處在“舊紅利退潮、新機(jī)會(huì)未至”的轉(zhuǎn)換期，收費(fèi)拉不開(kāi)差距，配置也難有本質(zhì)變化，如何獲得競(jìng)爭(zhēng)力？克而瑞物管認(rèn)為，在初級(jí)階段，主要通過(guò)單點(diǎn)優(yōu)化，以絕大多數(shù)中小物企為主，聚焦高頻痛點(diǎn)，見(jiàn)效快，但易反彈。在中級(jí)階段，主要通過(guò)業(yè)務(wù)流閉環(huán)，以百?gòu)?qiáng)及區(qū)域龍頭為主，打通單一業(yè)務(wù)流，實(shí)現(xiàn)從源頭到末端的閉環(huán)，具備可復(fù)制性。在高級(jí)階段，主要通過(guò)體系架構(gòu)重構(gòu)，以頭部上市物企為主，重構(gòu)頂層管理架構(gòu)、組織權(quán)責(zé)與數(shù)據(jù)體系，實(shí)現(xiàn)全鏈協(xié)同與全程數(shù)字化。

    克而瑞物管認(rèn)為，2026年，物業(yè)管理行業(yè)沒(méi)有“躺贏”的捷徑，只有“篤行”的征途。從數(shù)據(jù)上看，行業(yè)增速放緩、利潤(rùn)變薄、競(jìng)爭(zhēng)加劇是既定事實(shí)。但透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，看到的是一個(gè)正在“去泡沫化”、回歸服務(wù)本源的健康市場(chǎng)。

    克而瑞物管方面進(jìn)一步稱，對(duì)于物企而言，未來(lái)的生存法則已然清晰。在規(guī)模上，告別盲目擴(kuò)張，通過(guò)“投拓精益”獲取高質(zhì)量項(xiàng)目。在產(chǎn)品上，通過(guò)“產(chǎn)品菜單化”適配不同客戶需求。在運(yùn)營(yíng)上，通過(guò)“運(yùn)營(yíng)高效化”消除隱性浪費(fèi)，提升人效。在品牌上，通過(guò)感性服務(wù)建立情感連接，通過(guò)GEO（搜索引擎優(yōu)化）布局占領(lǐng)AI時(shí)代專業(yè)背書。

（編輯 李家琪）