本報記者 陳瀟

    一段時間以來，物業(yè)行業(yè)“撤場潮”持續(xù)引發(fā)關(guān)注。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年初至2026年3月底，共監(jiān)測到住宅撤場項目案例212個，其中百強物業(yè)企業(yè)主動撤場案例占比明顯提升。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這是過去長期粗放擴張模式下積累的問題集中釋放。

    隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量時代，越來越多物業(yè)企業(yè)退出低效項目，重新審視收費機制、服務(wù)質(zhì)量與運營效率，借助社區(qū)增值服務(wù)等方式重塑盈利模式。

    低效項目加速出清

    從公開的物業(yè)撤場函來看，近兩年物業(yè)公司退出住宅項目的原因主要是“空置率高、收繳率低、成本上漲”。目前虧損壓力最大的項目主要集中于三類：老舊小區(qū)、空置率較高的新盤以及開發(fā)商遺留問題較多的關(guān)聯(lián)項目。

    例如，某物業(yè)公司撤場函顯示，由于項目空置率較高、物業(yè)費收繳率持續(xù)偏低，加之設(shè)施設(shè)備維修、人力等成本不斷上漲，該公司服務(wù)的某住宅項目嚴(yán)重虧損。

    面對虧損，上市物業(yè)企業(yè)開始主動做減法。中海物業(yè)集團(tuán)有限公司在2025年年報中提到，在“平衡規(guī)模與效益”的背景下，約滿及退盤項目面積達(dá)到5560萬平方米。彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司表示，2025年終止管理面積超過6000萬平方米。永升服務(wù)集團(tuán)有限公司2025年主動退出項目超過200個，涉及簽約面積約4200萬平方米。

    綠城服務(wù)集團(tuán)有限公司董事會主席楊掌法在2025年業(yè)績會上表示，近年來，該公司主動做減法，建立嚴(yán)格的項目準(zhǔn)入機制，由高峰期覆蓋200多個城市，調(diào)整至當(dāng)前聚焦56個城市深耕。

    “撤場潮”背后，是行業(yè)發(fā)展邏輯的轉(zhuǎn)變。過去幾年，物業(yè)行業(yè)高速擴張，普遍奉行“規(guī)模至上”邏輯，通過低價搶標(biāo)、跨區(qū)域并購等方式迅速擴大在管面積，形成“先占盤、后盈利”的模式。但隨著房地產(chǎn)市場進(jìn)入存量運營階段，不具備持續(xù)盈利能力的項目承壓。

    與此同時，物業(yè)費收繳率持續(xù)下滑，進(jìn)一步加劇了行業(yè)經(jīng)營壓力?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2025年全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)（500強）物業(yè)費平均收繳率已降至71%，連續(xù)4年下滑；上市物業(yè)服務(wù)企業(yè)平均收繳率為78%，中小物企普遍低于65%。

    中指研究院物業(yè)研究部研究副總監(jiān)彭雨表示，對于單個物業(yè)項目而言，85%的收繳率是盈虧平衡線，也是項目可持續(xù)運營的核心閾值，若收繳率低于60%則大概率面臨深度虧損乃至停擺，大部分企業(yè)只能選擇撤場。

    粗放模式難以為繼

    收繳率持續(xù)下滑反映出物業(yè)行業(yè)更深層次的問題——過去依賴規(guī)模擴張的粗放模式，越來越難以適應(yīng)新的發(fā)展階段。

    記者發(fā)現(xiàn)，近年來，業(yè)主對于物業(yè)公區(qū)收益、服務(wù)透明度、質(zhì)價是否相符等問題的關(guān)注度明顯提升，而物業(yè)企業(yè)則普遍面臨“成本上漲、收費困難”的經(jīng)營壓力。

    某小區(qū)業(yè)主萬女士向記者表示，其所在小區(qū)物業(yè)費接近每平方米4元，停車等公共收益去向不明，而隔壁小區(qū)物業(yè)費僅每平方米2元出頭。“大家會比較，為什么價格差這么多？收費高，但日常維修響應(yīng)、衛(wèi)生維護(hù)等服務(wù)并沒有明顯更好，業(yè)主自然會質(zhì)疑錢到底花在哪。”萬女士說。

    這一現(xiàn)象背后，是物業(yè)行業(yè)長期存在的“服務(wù)模糊化”問題。湖南省物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會執(zhí)行秘書長張建勛介紹，此前，部分物業(yè)企業(yè)收支不透明，廣告費等公共收益成“糊涂賬”，業(yè)主無法監(jiān)督其服務(wù)成本與質(zhì)量。

    “隨著監(jiān)管趨嚴(yán)以及業(yè)主維權(quán)意識提升，業(yè)主對于公共收益、物業(yè)收費與支出透明化要求越來越高。物業(yè)公司亟須提升管理能力與服務(wù)能力。”彭雨說。

    同樣區(qū)位、同樣物業(yè)費水平的小區(qū)，服務(wù)質(zhì)量卻可能存在明顯差異。克而瑞集團(tuán)副總裁張兆娟認(rèn)為，在當(dāng)前環(huán)境下，有些企業(yè)收繳率在提升，有些卻持續(xù)下降。這源于企業(yè)整體運營能力的差異。

    而從成本端看，物業(yè)行業(yè)屬于典型的勞動密集型行業(yè)，成本剛性進(jìn)一步倒逼企業(yè)提升精細(xì)化運營能力。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年，百強物業(yè)企業(yè)營業(yè)成本率已升至80.98%，較2024年進(jìn)一步提升0.85個百分點，其中人力成本占總成本比重已超過50%；百強物業(yè)企業(yè)毛利率均值為19.02%，已連續(xù)4年下降。

    北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域智庫專家史文軍介紹，近年來物業(yè)行業(yè)人力成本年均漲幅超過8%，屬于無法大幅壓縮的剛性支出；與此同時，老舊小區(qū)電梯、消防、供水供電等設(shè)施老化后，維修養(yǎng)護(hù)成本也在持續(xù)攀升。很多老舊小區(qū)物業(yè)費十多年沒有明顯上漲，但人工、能耗、維修等成本卻一直在漲，這也是不少項目陷入虧損的重要原因。

    物業(yè)行業(yè)收入增長乏力與成本持續(xù)上漲之間的矛盾，也進(jìn)一步傳導(dǎo)至業(yè)主滿意度層面。中指研究院物業(yè)服務(wù)滿意度普查數(shù)據(jù)顯示，2025年行業(yè)整體滿意度得分為72.9分，近年來整體呈現(xiàn)波動下行趨勢。

    探索多元盈利模式

    物業(yè)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入“拼運營”“拼服務(wù)”的新階段。多位受訪人士認(rèn)為，一方面，物業(yè)行業(yè)需從過去依賴規(guī)模擴張，轉(zhuǎn)向精細(xì)化、科技化運營；另一方面，相關(guān)企業(yè)需逐步向“民生服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，探索“基礎(chǔ)服務(wù)+增值服務(wù)+資產(chǎn)運營”的多元盈利模式。

    行業(yè)破局的第一步，是推動服務(wù)透明化，建立質(zhì)價相符的機制。

    “目前很多地區(qū)已經(jīng)制定物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)費市場參考價，同時要求物業(yè)企業(yè)對公共收益、物業(yè)費使用情況等進(jìn)行公示。”張兆娟認(rèn)為，這能推動物業(yè)行業(yè)從模糊收費走向透明運營。

    一些頭部物業(yè)企業(yè)也開始探索“菜單式服務(wù)”。例如，深圳市萬科物業(yè)控股有限公司（以下簡稱“萬科物業(yè)”）推出彈性定價模式，將物業(yè)服務(wù)拆分為508項，在158項底線服務(wù)基礎(chǔ)上，讓業(yè)主按需選擇服務(wù)內(nèi)容。萬科物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，彈性定價模式推出以來，在應(yīng)用該模式的項目中，超過90%的項目有效改善了物業(yè)費收繳率。

    與此同時，也有物業(yè)公司憑借運營能力重新進(jìn)場，探索“治理、服務(wù)、經(jīng)濟三大循環(huán)可持續(xù)”模式。碧桂園服務(wù)控股有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2025年底，該公司針對老舊社區(qū)推出“悅佰家”品牌，目前已在上海、北京、深圳、武漢等地實現(xiàn)批量落地。

    除了收費與服務(wù)機制的重塑外，AI也被視為行業(yè)提升運營效率的重要抓手。目前，AI巡檢、智能客服、智能安防、遠(yuǎn)程運維等模式，已開始在頭部物業(yè)企業(yè)加速落地。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上市物業(yè)企業(yè)平均管理費用同比下降3.89%。多家上市物業(yè)企業(yè)在年報中披露了AI與智慧化落地成果，并通過“AI+物業(yè)”探索降低管理成本、提升服務(wù)效率。

    此外，社區(qū)增值服務(wù)也有望為物業(yè)行業(yè)帶來更大增長空間。北京朝陽區(qū)一家物業(yè)項目負(fù)責(zé)人介紹，目前小區(qū)通過組織社區(qū)活動、鄰里互動、兒童托管、養(yǎng)老關(guān)懷等方式增強社區(qū)連接感，提高和業(yè)主的互動，增強業(yè)主對物業(yè)以及小區(qū)的認(rèn)同度。

    “基礎(chǔ)服務(wù)能力越強，業(yè)主黏性越高，增值服務(wù)的轉(zhuǎn)化空間才會越大。目前行業(yè)整體增值服務(wù)收入占比仍在10%左右，但部分運營能力較強的項目，基礎(chǔ)服務(wù)與增值服務(wù)收入占比已逐步接近‘五五開’。”同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)表示，未來“物業(yè)+養(yǎng)老”“物業(yè)+托育”“物業(yè)+住房體檢”等方向，仍具備較大發(fā)展?jié)摿Α?/p>